지하철 삼전역을과 도보로 이동가능하며. 잠실유수지 공원과 탄천의 환경 인프라를 즐길 수 있는 곳이다.
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 동부1계 2023타경3050
-입찰일 : 2025년 1월 6일(1회유찰)
-감정가 : 14.3억
-최저가 : 11.44억
-물건 : 송파구 잠실동 우성4차 108동 1008호
-평형 : 27평
1) 현재 시세
N사에 매물 최저가 16억,
중심 가격대는 대략 16억 이다.
호갱노노 현재시세는 15.25억이며,
▶ 전세 시세는 대략 4억선이다.
▶ 전고점은 `21년 16.9억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
2) 권리분석
오늘의 물건은
"대항력 없는 임차인"의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2007년 5.1억에
배OO님과 김OO님은 공동명의로
잠실우성4차 APT를 매수하였다.
부부로 추정되는 두 분은 가락시영에서
해당 집으로 전입을 오는 대신,
송파구의 인근 다른 곳에서 거주를 하신 것을 살펴볼 수 있다.
여기서 중요한 것은 임의경매 신청권자가 주식회사 퍼스트와이제이대부업체 라는 점인데, 이는 아래에서 다시 살펴 볼 수 있다.
[등기(집합) 중 갑구]
[등기(집합) 중 갑구]
이어서,
▣ 등기 을구 살펴 보면
소유권자인 배OO님이
채권최고액 약 5천만원의 근저당을 '07년 9월에 설정하였는데 처음에는 약 1.6억 정도였는데 원금 상환하면서 0.5억으로 감액되었다.
해당 집을 담보로 '22년 김OO님은 채권최고액 6.5억의 근저당을 설정한다.
마저 을구를 살펴보면 마지막에 주택임차권이 등기 된 것을 살펴볼 수 있다.
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
▣ 임차권등기명령제도
▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.
▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
- 생활법령정보 中-
[출처-Getty Images]
▣ 전입세대확인서
이미 해당 집에 전입을 온 적 자체가 없는 공동명의의 소유주 김OO, 배OO님은 점유자가 아님을 정황으로 살펴 볼 수 있고, 해당 집에서 마지막에 임대차 계약으로 점유를 하였던 이OO님이 임차권등기명령을 한 것과 전입세대확인서에서 말소 된 것을 토대로 현재 집은 공실임을 추정해 볼 수 있다.
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
4.8억원의 임대차 보증금(전세보증금)으로 임대차 계약을 했었던 History를 살펴 볼 수 있다. 이것도 서울보증보험에서 임차보증금 반환채권을 양수하였다. 쉽게 말해 이OO님은 임차권등기명령을 신청하고 다른 곳으로 이사를 가면서 서울보증보험한테 대신 해당 보증금을 돌려 받았다. 그리고 이제 서울보증보험이 경매의 낙찰대금에서 해당 돈을 회수하려고 하는 것이다.
[매각물건명세서]
3. 첨언
잠실 우성4차를 포스팅하는 이유는
단순히 경매만이 아님은 제목을 보고도 알 수 있을 것이다.
바로, 미래를 위해
아파트 재건축 사업이 한창 진행 중인 것
사실 오늘 포스팅의 주목적이었음
중요하니까
좀 더 자세히 살펴보면,
[잠실우성4차 재건축 조감도 / 출처-나무위키]
아크로 잠실 (Acro Jamsil)
건설사 : DL E&C
종전세대 : 555세대
→ 준공 후 세대 : 825세대
9개동 / 지하4층 ~ 지상 32층
☞ DL 이앤씨의 하이엔드 브랜드인 '아크로' 브랜드를 붙이고 심플하게 군더더기 없이 '아크로 잠실'이란 이름으로 재건축 사업이 진행 된다. Simple is the best라고 장황한 설명이 필요없다는 것 같다. 아크로와 잠실이 붙었는데 무슨 설명이 더 필요할까?
☞ 수주금액은 약 3,817억원이며 2026년 9월 착공 ~ 2030년 3월 준공을 목표로 하고 있다. 참고로 DL 이앤씨는 올 7월 시공권을 확보하며 재건축 사업 시공사로 선정 되었다.
[재건축 진행 상황]
지난해 9월 사업시행 인가를 받았는데, 2015년 안전진단을 하고 구역지정, 조합설립까지 이정도면 굉장히 빠른 속도라고 할 수 있다. 괜히 송파구에서 진행되는 정비사업 중에서 가장 빠른 단지로 선정된 것이 아님을 보여주는 사업 속도이다.
[출처-리치고]
[잠실우성4차 재건축 조감도 / 출처-백세시대]
☞ 탄천 다리만 건너면 지난번 포스팅 했던 대치우성-쌍용(우쌍 재건축) 단지, 대치은마가 반겨주는 거리이다. 이말인즉슨, 대한민국 No.1 학원가 대치동 학원가도 충분히 보낼 수 있는 거리라는 얘기이지 않을까? 그나저나 참 송파구, 대치동도 재건축/리모델링 사업이 활발하게 진행되고 있다. 1,356세대인 아시아선수촌 + 1,842세대인 잠실 우성 1,2,3차 아파트가 재건축 진행되고 나면 정말 종합운동장역 일대는 그야말로 천지개벽이 되지 않을까?
[출처-아실]
여기서 잠깐,
Q. 과연 오늘 분석한 경매 물건을 취득 할 경우 조합원 자격은 승계 될 수 있는가?
A. 불가능하다.
§ 조합원 지위 승계가 불가능한 이유 §
투기과열 지구 내에서 진행되는 재건축 사업은 조합설립인가 이후에 취득한 소유자는 조합원 자격을 부여하지 않는다. 경매로 취득할 경우에는 승계가 되는 경우도 있지만, 이러한 예외 조항을 받으려면 금융권에서 경매를 신청했을 경우에나 가능하다. (대부업체가 경매신청권자일 경우, 해당 예외 조항은 적용되기 어려울 가능성이 높다)
[출처-호갱노노]
[출처-호갱노노]
혹시라도 재건축 조합원 자격을 조금이라도 싸게 얻기 위해 경매를 입찰 했다가는 현금청산 당하는 낭패를 볼 수 있다.
☞ 엘레베이터 없이 굉장히 작은 규모의 빌라였으며, 3층은 TOP층이었다. 301호는 공실이 아니었고, 역시나 대항력있는 임차인이 점유하고 있으리라 추정되고, 우편함도 보통 공실일 경우 우편물이 엄청 꽂혀있는데 하나의 우편도 없이 깔씀하였다. 빨간벽돌의 조적식 건물만 좋아하는 분들도 있었는데(금방 재개발 들어갈 수 있다며) 그런 건물의 종류임에는 부인할 수 없는 빌라였다.
N사에 매물 없음.
디스코 실거래 `20년 6월 1.35억
▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도
▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50
☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,대략 1.9억 정도로 예상 된다.
[출처-디스코]
▷ 위치
[출처-네이버부동산]
▣ 금정/군포 재개발-지도
① 군포역 인근
[출처-아실]
② 금정역 인근
[출처-아실]
▣ 금정4구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 9월 정비구역지정 고시
☞ 현실적으로 금정4구역은 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 아직 그 어떤 조합의 설립, 시공사의 선정 등이 되지 않았기에 사업의 구체적인 상황은 미정이라고 할 수 있다. 앞으로 족히 10년은 더 걸릴 것이라 생각하는 것이 마음이 편할 것 같다.
생각보다 언덕으로 고저차가 있었다. 아직은 완연한 재개발 지역의 느낌보다는 사람이 살고 있는 온기가 느껴지는 지역이었다. 참고로, 이주 직전의 지역은 온기보다는 냉기가 흐르곤 한다.
♣ 금정4구역 재개발 ♣
건설사 : 미정
금정 4구역 준공 후 세대 : 940세대
최고층수 34층
▣ 금정2구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 9월 정비구역지정 고시
☞ 금정2구역은 역시 4구역과 같은 속도로 동시에 진행 되고 있기에, 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 2구역은 상대적으로 평지처럼 느껴졌다.
♣ 금정2구역 재개발 ♣
건설사 : 미정
금정 2구역 준공 후 세대 : 1,092세대
최고층수 35층
▣ 군포1구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 7월 사업시행자 지정 고시(대한토지신탁)
☞ 군포1구역은 큰 대로변에서 고지대로 올라가는 지점에 위치하고 있어 경사가 가장 급한 지역이었다. 군포역 인근 재개발 지역 중에서 고저차가 가장 커서, 평탄화 및 고저차를 층으로 구분하여 하는 건축계획이 필히 이루어져야 하는 지역이었다.
♣ 군포1구역 재개발 ♣
건설사 : 미정
금정 2구역 준공 후 세대 : 920세대
최고층수 미정
[군포1구역 재개발 조감도 / 출처-나무위키]
▣ 금정역 스케치
☞ 과거에 지상철(1호선) 말고는 휑했던 금정역에 이렇게 힐스테이트와 쉐르빌 오피스텔이 나름의 위용을 뽐내며 올라섰다. 다만, 금정역역세권 개발 계획의 조감도에 비하면 아직은 갈길이 먼 것 같은 느낌은 지울 수가 없다.
[출처-경기신문]
3. 첨언
경매는 대항력있는 임차인을 인수해야 하기에 보증금 금액(95백만원)을 감안하여 또 다시 유찰 되었다. 이제는 인수하는 금액을 포함해도 시세보다는 저렴한 수준으로 내려 온 것 같은 느낌인데, 문제는 그럼에도 불구하고 투자의 대상으로 적정한지의 여부에 있다. 재개발 투자라고 하기에는 넘어야 할 산이 너무도 많다. 아주 극극극 초기 재개발, 이제 막 구역지정이 된 수준이니 갓난아이가 태어나어 인큐베이팅에 들어간 수준이니 언제 초등학교 보내고 중학교 보내고, 사람구실 하게 될지는 참으로 오랜 시간이 걸릴 듯한 지역이다. 그럼에도 불구하고 임차 수요(월세/전세)가 끊이지 않는다면, 아주 긴 호흡으로 (자식 물려준다는 생각으로) 접근하면 분명 돈은 될 것이라 개인적으로 생각되는 그런 곳이었다.
교통의 발달(GTX F, 서해선)과 도시개발 호재로 다시금 조명이 필요한 시흥시 은행동의 한영APT 경매분석_2023타경67206
1. Location
오늘도 재개발과 경매의
환상적인 콜라보 물건을 찾아보며,
이리저리 지도를 들여다 보다가
눈에 딱 들어온,
장기투자로 가능할지 짚어보는
시흥시 은행동의
APT 경매 물건을 Posting
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실 로드뷰]
[출처-호갱노노]
▣ 은행동 한영(국민) 아파트
세대수 : 100세대
준공연도 : 1986년
3개동 최고층수 5층
건설사 : 한영건설
경인 2고속도로 인근에 위치하며, 무엇보다 바로 인근에 광범위하게 개발 되고 있는 시흥은계 신도시의 인프라를 누릴 수 있는 위치이다. 현실적으로 도보로는 지하철 이용은 어려우며, 서해선 신천역이 가장 가까운 역이다.
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 안산3계 2023타경67206
-입찰일 : 2024년 12월 12일(2회유찰)
-감정가 : 2.62억
-최저가 : 1.2838억
-물건 : 시흥시 은행동(검바위로) 276-6 한영국민아파트 나동 308호
-평형 : 24평
1) 현재 시세
N사에 매물 최저가 3.5억(24평형),
가장 최근('23.9월) 실거래는 2.15억에 되었다.
호갱노노 현재시세는 없음(최근 거래X)이며,
▶ 전세 매물은 대략 9천~1.1억선이다.
▶ 전고점은 `21년 3억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
2) 권리분석
오늘의 물건은
"대항력 있는 임차인"의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2015년 5월 21일 현 소유자 임OO님이 1.2억에 해당 물건을 매수하여 소유권을 획득하였다. 그 외에 을구에는 나오지 않는 다양한 지원자금을(서민금융진흥원 등)에서 자금을 융통하였다는 사실을 확인 할 수 있다.
[등기(집합) 중 갑구]
[등기(집합) 중 갑구]
▣ 등기 을구 살펴 보면
소유권자인 임OO님이 채권최고액 약 8천 7백만원의 근저당을 '20년 1월에, 채권최고액 약 6천만원의 근저당을 '22년 4월에 추가로 실행하였으며, 해당 근저당은 대부업체로 채권양도 되었다.(NPL-부실채권 양도양수)
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
▣ 전입세대확인서
해당 물건의 권리분석에 있어 중요한 항목인 전입세대확인서와 물건명세서인데, 전입세대확인서에서는 2016년 5월 14일 소유주가 아닌 다른 사람(임OO)님이 전입하여 거주를 하고 있다. 현재까지 점유 중인지는 확인이 필요하며, 동일한 성씨이기에(임OO) 가족이 아닐까 합리적인 의심이 드는 부분이다.
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
전입세대열람확인원에서 살펴본 대로, 동일한 내용으로 현 소유주가 아닌 다른 임OO님이 점유하고 있음을 확인 할 수 있다.
[매각물건명세서]
그렇다면, 과연 진정한 대항력 있는 임차인의 물건이며 임차인의 보증금을 인수해야 하는 물건일까?
여기서부터는 지극히 개인적인 추정이다.
현 소유주인 '82년생 임OO님은 해당 물건을 매수하고 소유권 등기와 근저당을 몇 차례 등기할 때도 해당 주소지는 현재 물건의 주소와 정확하게 일치하고 있다. 을구의 7번 등기를 보면, 2020년 우리은행에 주택을 담보로 대출을 실행할 때도 채무자는 현 소유주이며, 주소는 나동 308호로 되어있다. 즉. 2025년 매수를 하고 2016년부터 지속해서 대출을 받는 동안 소유주는 해당 집에 거주지로 주소가 등록 되어있다. 가족이 아닌 타인(임차인)과 한 집에서 함께 살 수 있을까? 24평에서? 즉, 같은 성씨를 쓰는 직계가족이면서 한 집에 거주하고 있는 사이이지 않을까 개인적으로 의심해본다. 만약 가족일 경우, 해당 물건은 대항력 있는 임차인이 아닌, 소유자점유의 물건으로 권리상의 하자는 없이 명도하면 되는 대상으로 정리 될 수 있다.
[등기(집합) 중 을구]
하지만 명확하게 하기 위해서는 1) 우리은행 혹은 대부업체에 확인하여 대출실행당시의 점유상태를 확인하고, 2) 현장 방문/임장을 통해 확인이 필요하겠다.
3. 첨언
역시나 오늘의 물건을 포스팅하는 이유는 경매로 인한 시세차익도 있지만, 그 보다는 재개발을 통한 미래가치의 가능성을 점검하고 싶어서 이다.
♣ 은행 2구역 ♣
진행단계 - 정비예정구역 지정
아직 그 어떤 진행도 되지 않고 있는 재개발을 논의하고 있는 수준의 사업진행 가능성이 높은 예정지역 정도로 이해하면 될 것 같다. 한 마디로 재개발 사업이라고 하기엔, 지금은 그 어떤 것도 진척이 없고 지자체에서 '한번 해보자'하고 지역만 선정해 놓은 것. 적어도 10년 이상은 걸릴 듯.
[출처-아실]
※ 은행2 정비예정구역 사업에 대해서는 지자체(시흥시)에서 2030 시흥 도시정비기본계획에 포함하여 계획을 수립하였다. 다만, 지자체 주도의 LH에서 이끌어가는 사업방식에 대한 주민의 반대 여론에 부딪혀 조합개발 방식으로 재개발 사업을 진행하고자 하는 의견과 협의하는 과정에 있다. 어떤 방식으로 사업이 이어지든, 시간이 필요한 것 같으며 자세한 재개발 상황은 현장에서 확인이 필요하겠다.
[2030 시흥도정기본계획 기초조사자료 / 출처-시흥시청]
[2030 시흥도정기본계획 기초조사자료 / 출처-시흥시청]
☞ 은행 2구역의 재개발 진행과 관련하여 인근에서 보다 빠르게 진행 중인 은행1구역을 바로미터로 살펴볼 수 있다.
[은행1구역 조감도 / 출처-대한경제]
건설사 : DL이앤씨
재개발 준공 후 세대 : 537세대
지하3층 ~ 지상 29층
추가로, 시흥의 도시개발 발전은 아래와 같은 1도심, 2부도심, 4지역중심으로 이루어진다.
▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.
▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
- 생활법령정보 中-
[출처-Getty Images]
▣ 전입세대확인서
2년간 전입하셨던 전OO님은
전입세대확인서에 나오지 않고,
2021년 상속자 박OO님이 입주하여
거주하고 있음을 확인 할 수 있는 정보만 남아있다.
즉, 소유자 점유 물건이다.
→ 명도가 필요한 물건이다.
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
[매각물건명세서]
주택임차권 등기의 권리권자 한국토지주택공사의 보증금, 확정일자, 배당 요구 등의 정보를 확인 할 수 있다. 즉, 9천만원을 낙찰 대금에서 변제할 수 있다면 선순위 임차권자(한국토지주택공사)는 큰 문제가 되지 않는다.
3. 첨언
눈치 빠르신 분들은 이미
능곡만 들어도 알고 계시겠지만,
사실 오늘의 포스팅의 진짜 이유는
바로 재개발 투자에 있다.
경매 + 재개발의 투자는 언제나 옳기에
단, 면밀하게 사업성과 진행 정도, 추가 분담금, 조합원 지위 승계, 명도 등
신경써야 할 난이도는 2배가 되는 것은 당연하며,
세상에 공짜 점심은 없다는 진리로 접근 하길.
능곡 재개발은 예전 고양시 화정동 임장을 다닐 때부터,
여러번 관련 자료를 찾아보고 들여다 보곤 했었는데,
생각보다 사업이 더디고 지자체와의 문제도 많았던 지역이다.
시간이 많이 지난 지금,
능곡뉴타운은 나름 막판 스퍼트를 가열차게 내고 있다.
그만큼 Risk는 줄어든 상황
1구역이었던 대곡역 두산위브는
이미 2023년 1월 입주하였고,
롯데캐슬 엘클라씨도
그보다 조금 앞서 2022년 12월 입주하였다.
이들의 시세가 능곡 뉴타운의 바로미터로 볼 수 있다.
▣ 대곡역 두산위브
[출처-호갱노노]
▣ 롯데캐슬 엘클라씨
[출처-호갱노노]
[출처-아실]
중요하니까
좀 더 자세히 살펴보면,
[출처-고양시 재정비촉진사업]
건설사 : 컨소시엄 [GS건설 + SK에코플랜트]
능곡 2구역 준공 후 세대 : 2,933세대
일반분양 약 1,300세대
25개동 / 최고층수 36층
☞ 능곡뉴타운 재개발 중에서도 사업면적이 가장 크다. 지자체인 고양시와 사업시행 인가관련 힘든 난관을 지나왔으며, 긴 소송을 통해서 드디어 2024년 5월 17일 관리처분인가를 득하였다. 9부 능선은 넘으며 어느 정도 사업의 막바지에 이르기에 더욱 미래가 가시적이고 기대되는 곳이다. 다만, 최근 가파르게 상승한 원자재/인건비 등의 이유로 시공사와 조합간의 풀어야 할 숙제가 남아있다.이는 비단 능곡2구역에만 해당 되는 문제는 아니며, 2020년대를 지나고 있는 대부분의 사업장에서 겪는 고통일 것이다.
☞ 안양종합운동장에서 동북측으로 쭉 올라가다보면 오래된 관양현대 단지가 나타난다. 관양 현대 단지 앞에는 은행, 병원, 상점 등 상가가 조성 되어 있었고, 무엇보다 인근에 재래시장(관양시장)이 조성되어 있어서 단지 앞에서 바로 시장에서 장보기가 가능하다.
또한, 단지 앞에 버스 정류장이 있어서 인덕원역까지 나가는데 바로 버스를 탈 수 있다.
월곶에서 판교를 연결하는 월판선(경강선)이 안양운동장역으로 신설 되기 때문에 교통은 획기적으로 개선된다고 할 수 있다. 중개사에 들어가 무엇보다 입주권이 나오는지를 확인하고자 했는데, 이미 투기과열/조정대상 지역 해제 되었기 때문에 아무 문제없이 조합원 자격 취득이 가능하다고 한다.
다만, 현재 재건축은 높아진 공사비의 문제로 실제로 조합원 분담금을 두고, 시그니쳐였던 스카이라운지를 없애자는 일부 조합 의견으로 의견 조율 중인 것 같다. 한마디로 분담금 관련 넘어야 할 산이 많이 남았으며, 실제 최종 어떤 형태로 지어질지는 미정이라고 할 수 있겠다.
☞ 정리하면,
1. 조합원 자격 취득에는 문제없음.
2. 경매가 아닌 갭투자 시 5억정도 필요
└ 32평 기준 최소비용 : 매매 7.5억 / 전세 2.5억
3. 조감도/최종 건축은 추후 변경 가능
└ 높아진 조합원 분담금으로 협의 중
▷ 현재 시세
네이버 매물 약 10~10.5억 수준
호갱노노 시세는 9.5억
[출처-호갱노노]
▷ 위치
[출처-리치고]
▷ 재건축 사업
건설사 : HDC 현대산업개발
종전세대 : 904세대
→ 준공 후 세대 :1,305세대
▶ 일반분양세대 : 약 400세대
15개동 / 지하3층 ~ 지상 32층
[아이파크 더 크레스트 조감도 / 출처-하우징워치]
▣ 종합운동장 동측
사업 - 재개발(노후된 빌라/다가구/상가)
☞ 안양종합운동장 바로 길 맞은편부터 종합운동장 동측이라는 이름으로 재개발 사업이 진행 중이다. 최근 2차 시공사 선정이 유찰 되었으며 내달 삼성물산과 수의계약을 진행할 계획이라고 한다. 지금까지 임장 다녀본 재개발 지역 치고는 굉장히 관리가 잘되고 있는 깔끔한 지역이라고 생각되었다. 안양운동장역 이 정말 코 앞에 생기기 때문에 직접적인 신설역의 수혜를 볼 수 있는 지역이다. 또한, 역시나 현재 투자를 통해 조합원 자격은 얼마든지 가능하다고 한다.
삼호 재건축의 경우 평단가 4천만/평당에 일반분양을 하는데, 조합원분양가는 3.2천만/평당으로 자격이 주어진다고 한다. 동측은 이보다 높은 금액으로 일반분양이 이루어질 계획이라고 하며, 모든 가격은 현재 미정이다. 일단 시공사부터 선정 되어야 하니, 아직은 시간이 많이 남았다는 생각이 든다. 개인적으로는 이주까지 최소 3년은 필요하다고 생각된다.
▷ 현재 시세
매매 약 4억~4.7억 수준
전세 약 1.5억~2억 수준
월세 약 5,000/80 수준
→ 재개발은 물건마다 가격이 상이하여,
특히 전/월세 평균적인 가격보다는
직접 개별 물건의 가격 확인이 필요하다.
[출처-네이버부동산]
▷ 재개발 사업 / 위치
안양시 도시정비사업 자료 참조
[ 출처-안양시 도시정비사업]
[정비계획도 / 출처-안양시 도시정비사업]
[안양종합운동장 동측 조감도 / 출처-한국주택경제]
[출처-리치고]
▣ 관양고주변 도시개발
사업 - 택지개발 사업
☞ 관양현대를 나와서 위쪽에는 한창 택지사업이 진행 중이었다. 관양고주변도시개발 사업이 한창 진행 중인 것으로, 관양현대 재건축이 함께 완공되면 해당 지역은 정말 완전히 새로운 지역으로 탈바꿈 될 것 같다.
▷ 위치
[출처-리치고]
☞ 종합운동장동측보다 더 동측의 지역도 재개발 구역으로 묶어서 정비예정구역 진행하기에 앞서 지자체가 해당 지역 주민을 대상으로 설명회와 설문을 조사한다고 한다. 만약 해당 지역 기존 거주 주민들이 진행을 희망할 경우 정비구역으로 지정되어 또 다른 구역이 생길 예정이니 참고하면 좋을 것 같다.
