#부동산하는_마커스 : 임장포스팅_재개발이 활발하게 이루어지는 안양종합운동장 동측 일대와 관양동 현대APT

임장포스팅_재개발이 활발하게 이루어지는 안양종합운동장 동측 일대와 관양동 현대APT

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1. Where

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얼마전 포스팅한 안양의

재개발이 활발한

안양종합운동장 인근을

정말 오랜만에 다시 살펴보러

또 입주권 취득에는 문제가 없는지

상담해보고자 떠났던

오늘의 Positng

안양 종합운동장 + 관양현대 임장​기

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​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223591408575

 

 

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​★ 입찰은 한번 유찰되어, 다음 입찰일은 11/5일 ★

낙찰 결과는 11/5일 이후 Will be updated!

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2. What

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▣ 관양 현대

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• 세대수 : 904세대
• 준공연도 : 1985년
• 12개동 최고층수 15층
• 건설사 : 현대건설​

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☞ 안양종합운동장에서 동북측으로 쭉 올라가다보면 오래된 관양현대 단지가 나타난다. 관양 현대 단지 앞에는 은행, 병원, 상점 등 상가가 조성 되어 있었고, 무엇보다 인근에 재래시장(관양시장)이 조성되어 있어서 단지 앞에서 바로 시장에서 장보기가 가능하다.

또한, 단지 앞에 버스 정류장이 있어서 인덕원역까지 나가는데 바로 버스를 탈 수 있다.

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월곶에서 판교를 연결하는 월판선(경강선)이 안양운동장역으로 신설 되기 때문에 교통은 획기적으로 개선된다고 할 수 있다. 중개사에 들어가 무엇보다 입주권이 나오는지를 확인하고자 했는데, 이미 투기과열/조정대상 지역 해제 되었기 때문에 아무 문제없이 조합원 자격 취득이 가능하다고 한다.

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다만, 현재 재건축은 높아진 공사비의 문제로 실제로 조합원 분담금을 두고, 시그니쳐였던 스카이라운지를 없애자는 일부 조합 의견으로 의견 조율 중인 것 같다. 한마디로 분담금 관련 넘어야 할 산이 많이 남았으며, 실제 최종 어떤 형태로 지어질지는 미정이라고 할 수 있겠다.

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☞ 정리하면,

1. 조합원 자격 취득에는 문제없음.

2. 경매가 아닌 갭투자 시 5억정도 필요

└ 32평 기준 최소비용 : 매매 7.5억 / 전세 2.5억

3. 조감도/최종 건축은 추후 변경 가능

└ 높아진 조합원 분담금으로 협의 중

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▷ 현재 시세

• 네이버 매물 약 10~10.5억 수준
• 호갱노노 시세는 9.5억

 

[출처-호갱노노]

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​▷ 위치

[출처-리치고]

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▷ 재건축 사업

• 건설사 : HDC 현대산업개발
• 종전세대 : 904세대

→ 준공 후 세대 : 1,305세대

▶ 일반분양세대 : 약 400세대

• 15개동 / 지하3층 ~ 지상 32층

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[아이파크 더 크레스트 조감도 / 출처-하우징워치]

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▣ 종합운동장 동측

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• 사업 - 재개발(노후된 빌라/다가구/상가)

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☞ 안양종합운동장 바로 길 맞은편부터 종합운동장 동측이라는 이름으로 재개발 사업이 진행 중이다. 최근 2차 시공사 선정이 유찰 되었으며 내달 삼성물산과 수의계약을 진행할 계획이라고 한다. 지금까지 임장 다녀본 재개발 지역 치고는 굉장히 관리가 잘되고 있는 깔끔한 지역이라고 생각되었다. 안양운동장역 이 정말 코 앞에 생기기 때문에 직접적인 신설역의 수혜를 볼 수 있는 지역이다. 또한, 역시나 현재 투자를 통해 조합원 자격은 얼마든지 가능하다고 한다.

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삼호 재건축의 경우 평단가 4천만/평당에 일반분양을 하는데, 조합원분양가는 3.2천만/평당으로 자격이 주어진다고 한다. 동측은 이보다 높은 금액으로 일반분양이 이루어질 계획이라고 하며, 모든 가격은 현재 미정이다. 일단 시공사부터 선정 되어야 하니, 아직은 시간이 많이 남았다는 생각이 든다. 개인적으로는 이주까지 최소 3년은 필요하다고 생각된다.

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▷ 현재 시세

• 매매 약 4억~4.7억 수준
• 전세 약 1.5억~2억 수준
• 월세 약 5,000/80 수준

→ 재개발은 물건마다 가격이 상이하여,

특히 전/월세 평균적인 가격보다는

직접 개별 물건의 가격 확인이 필요하다.

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[출처-네이버부동산]

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▷ 재개발 사업 / 위치

• 안양시 도시정비사업 자료 참조

[ 출처-안양시 도시정비사업]

[정비계획도 / 출처-안양시 도시정비사업]

[안양종합운동장 동측 조감도 / 출처-한국주택경제]

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[출처-리치고]

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▣ 관양고주변 도시개발

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• 사업 - 택지개발 사업

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☞ 관양현대를 나와서 위쪽에는 한창 택지사업이 진행 중이었다. 관양고주변도시개발 사업이 한창 진행 중인 것으로, 관양현대 재건축이 함께 완공되면 해당 지역은 정말 완전히 새로운 지역으로 탈바꿈 될 것 같다.

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▷ 위치

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[출처-리치고]

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☞ 종합운동장동측보다 더 동측의 지역도 재개발 구역으로 묶어서 정비예정구역 진행하기에 앞서 지자체가 해당 지역 주민을 대상으로 설명회와 설문을 조사한다고 한다. 만약 해당 지역 기존 거주 주민들이 진행을 희망할 경우 정비구역으로 지정되어 또 다른 구역이 생길 예정이니 참고하면 좋을 것 같다.

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3. 첨언

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이번에 임장을 하면서

역시 임장은 눈으로만

보고 오면 안된다고 다시금 깨우쳤다.

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반드시 중개사를 들어가서

이것저것 들어봐야한다.

특히, 재건축/재개발은 더더욱

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친절하신 OO중개사 사장님 덕분에

정말 많은 것을 들을 수 있었다.

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더불어 사장님 조언으로는,

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관양현대는 최소 투자 금액이 5억 이상

(경매가 아닌 Gap 투자 진행 시)

종합운동장 동측은 최소 투자금액 3억 이상

(빌라 Gap 투자 진행 시)

필요한 상황에서,

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미래 얻을 수익(분양 후 시세차익)까지

감안할 경우, 종합운동장 동측이 훨씬

Merit가 있다고 하셨다.

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관양현대는 생각보다 분담금이 높아지면서

일반분양에 비해 누릴 수 있는 혜택이

크지 않다는 판단이다.

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물론, 종합운동장동측은

경매 취득할 수 있는 물건이 없어서

아쉽지만, 일단은 눈여겨 봐야겠다.

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+ 개인적인 추가 상념

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재개발지역은 무엇보다

구역의 규모가 중요하다.

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또한, 그 구역 중에서도

어느 하나 먼저 치고 나가는 구역이 있으면

나머지 지역도 생각보다 빠르게 진행 된다.

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나홀로 재개발 지역이 위험한 이유는

사업의 진행이 굉장히 더딜 수 있다는 데 있다.

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이를 다시금 깨닫게 해준

안양종합운동장 재개발 일대.

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여긴 정말 미니 신도시 급으로

종합 운동장 주변을 전부

새 것으로 탈바꿈하고 있는 중이니,

(전부 다 리뉴얼 되면 약 14,000세대 규모라니)

거기에 경강선은 덤

정말로 돈이 보이는 곳인 것 같다.

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참 돈 넣으면 돈 벌게 보이는데

그 돈이 또 없네.

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 리치고, 아실 등에서 Data 발췌