경기도 학군지로 우수한 평촌의 한양 APT 경매분석_2024타경100771
1. Location
서울/경기권에서
경매 물건을 찾아보면서
역시나 1+1에 해당 되는
조건이면 더욱 좋겠다는 관점으로
찾아보다가 눈에 들어온
경기도 No.1 학원가로 유명한
안양시 평촌동의
APT 경매 물건을 Posting
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실]
▣ 평촌 한양아파트
- 세대수 : 870세대
- 준공연도 : 1993년
- 11개동 최고층수 23
- 건설사 : 한양
지하철 4호선 평촌역을
도보로 10분 내에 옆길을 통해 이용 가능
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 안양3계 2024타경100771
-입찰일 : 2024년 10월 22일(1회유찰)
-감정가 : 5.64억
-최저가 : 4.512억
-물건 : 안양시 동안구 평촌동 초원한양 609동 206호
-평형 : 24평
※ 복도식에 저층임을 주의!
1) 현재 시세
N사에 매물 최저가 5.5억,
중심 가격대는 대략 5.8~6억 이다.
호갱노노 현재시세는 5.8억이며,
▶ 전세 매물은 대략 3.2억선이다.
▶ 전고점은 `22년 7.6억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
2) 권리분석
오늘의 물건은 임차권등기명령이 설정된
"선순위 임차인" 의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
1999년 해당 물건을 매수한
정OO님과 남OO님이
인근의 다른APT에서 거주하시다가
2010년 해당물건으로 전입을 온다.
그러면서 2003년 공유지분이었던 것을
이전(증여)하면서 정OO님의 100% 지분으로
온전한 소유권이 설정된다.
[Check Point]
순위번호 5번에
강제경매를 신청한 채권자
임차인 윤OO님의 주소가
해당 물건지임을 확인 할 수 있다.
즉, 소유자였던 정OO(가족인 남OO)님은
이미 임차인을 들이며(전세계약)
이사를 나가신 것을 추정할 수 있는 부분이다.
즉, 명도의 대상은
소유자가 아닌, 임차인인 윤OO님인 것.
물론, 아직도 점유 중이진 않을 것 같다고 판단 된다.(빈집일 가능성 높음)
[등기(집합) 중 갑구]
[등기(집합) 중 갑구]
▣ 등기 을구 살펴 보면
앞선 근저당권은 전부 말소되었고
79년생 윤OO을 임차권자로
임차권등기명령이 되어있다.
[등기(집합) 중 을구]
▣ 전입세대확인서
2021년 임차권등기명령을 등록한
윤OO님과는 다른 사람인 김OO님이
전입신고 되어있다.
윤OO님과 김OO님은 가족(?)으로 추정된다.
전입신고일자와 점유개시일자 날짜가 같으니
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
역시 매각물건명세서에 친절하게 김OO님과 윤OO님이 부부 관계임을 상세하게 설명해주고 있다. 그러면서 전세보증금 대출을 실행한 농협은행이 주거임차인의 승계인 자격으로 주택임차권, 등기명령에 따른 보증금반환에 해당되는 배당요구를 신청하였다. 보증금 금액은 총 4억
☞ 4억 미만에서 낙찰 될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 보전해야 한다.
[매각물건명세서]
3. 첨언
앞서 언급한대로,
평촌 한양APT를 포스팅하는 이유는
단순히 경매물건이어서는 아니다.
바로, 미래를 위해
아파트 리모델링 사업이 한창 진행 중인 것이다.
평촌에서는 목련단지가 가장 빠르게 진행되고 있으며, 기타 지역도 리모델링 만큼은 정말 빠르게 진행 되고 있는 느낌이다. 물론 간간히 재건축 사업도 노리는 단지들이 있음. 이번에 언급된 재건축 선도지구 지정에도 여러가지로 관심을 갖아야 하는 대목이다.
☞ 초원한양 APT 리모델링 진행 단계는 허가준비 단계로 아직은 착공까지는 3년은 더 걸릴 것 같아 보인다.
[초원한양아파트 리모델링 조감도 / 출처-한국주택경제신문]
- 건설사 : 대우(푸르지오)
- 종전세대 : 870세대
→ 준공 후 세대 : 1,000세대
▶ 일반분양세대 : 130세대
- 14개동 / 지하3층~지상 26층
[초원한양아파트 리모델링 조감도 / 출처-한국주택경제신문]
평촌은 2가지 요소를 반드시 함께 확인해야하는데
1. 평촌 학원가
평촌의 학원가는 안양의 위상을 단순 과거의 ① 공장단지 및 ② 서울인근의 주거 분산지역의 기능 외에도 주거를 해야할 이유를 만들어준 가장 중요한 요소이다. 실제로 대부분의 경기도가 빠르게 평준화 되었을 때도, 안양은 비평준화를 고수했었기도 할 정도로 학군에는 정말 진심인 지역 중 하나이다.
√ 학군지 점검
- 서울 : 대치 / 목동 / 중계
- 경기 : 평촌 / 일산후곡 / 분당수내
다른 지역에도 학원이 잘 조성 되고, 학군지로 조명받는 곳도 있겠지만, 기본적으로 유명한 곳은 요정도 6개 지역 기억해야 하지 않을까 싶다.
[평촌학원가 / 출처-전국매일신문]
2. 인덕원-과천 지식정보타운
인덕원에서 과천으로 넘어가는 중간에는 현재 판교 테크노밸리 마냥, 지식정보타운(지정타) 조성이 한창이다. 논밭만 있던(개발제한) 약 10년전에 비해 지금은 그야말로 하나의 테크노밸리가 만들어진 느낌. 실제로 지나가다보면 세상 변함을 느끼게 되는.
√ 기대효과 : 교통 신설(GTX-C / 인동선 / 월판선)
√ 기대효과 : 일자리 증가
√ 기대효과 : 상업 인프라 증가
[과천지식정보타운 / 출처-경향신문]
평촌은 몇 번 언급한 것 같지만,
10대 유년시절을 함께 했던 곳이다.
초중고를 지내온 너무나 익숙한 그곳
더 솔직하자면,
오늘의 물건 한양아파트에서
부모님이 분양 받아 이사와서
처음 10층 이상 아파트에서 살아봤던
추억이 사린 정겨운 아파트이다.
그래서 한양아파트를 지나갈 떄마다
가슴 한켠에 따끔해진다.
그립고, 또 정겨웠던
그런 곳.
그래서 더 멋지게
변화되었으면 하는 그런 곳.
사실, 서울 접근성은 조금은 힘든 평촌.
하지만 언제나 내 마음에 1등 평촌한양
Today is 사심 가득 포스팅
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 언제나닷컴 등에서 Data 발췌
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