보라매공원을 도보로 이용 가능한 보라매삼성 APT 경매분석_2023타경104752
1. Location
오늘은 여기저기 정비사업이
진행되며, 새로운 더 빛날
내일을 향해 준비하고 있는
서울대의 정기가 흐르는
관악구 봉천동의
APT 경매 물건을 Posting
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실]
▣ 보라매 삼성 아파트
- 세대수 : 710세대
- 준공연도 : 1996년
- 8개동 최고층수 15층
- 건설사 : 삼성중공업
지하철 신림선 보라매병원역을과 조금은 멀지만 7호선 신대방삼거리역을 이용 가능
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 중앙1계 2023타경104752
-입찰일 : 2024년 12월 10일(4회유찰/재매)
-감정가 : 9.2억
-최저가 : 3.76832억
-물건 : 관악구 봉천동 보라매삼성 102동 1505호
-평형 : 31평
※ 재매각 물건이어서 입찰보증금이 75,366,400원이다(최저가의 20%)
1) 현재 시세
N사에 매물 최저가 8억,
중심 가격대는 대략 9.5~10억 이다.
호갱노노 현재시세는 8.85억이며,
▶ 전세 매물은 대략 5.5억선이다.
▶ 전고점은 `21년 10.8억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
2) 권리분석
오늘의 물건은
"대항력있는 임차인" 의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2016년 약 4.2억에
보라매삼성 APT를 매수하신 현 소유주
이OO님의 내역 외에는 특별한 것은 없다.
추가로 단서를 얻자면,
주소는 해당 물건이 아닌,
이편한세상인 것을 살펴 볼 수 있다.
즉, 소유자 점유가 아닌 임대차를 진행 한 것을 추정할 수 있다.
[등기(집합) 중 갑구]
이어서,
▣ 등기 을구 살펴 보면
소유권자인 이OO님이
채권최고액 약 3억의 근저당을 '21년 2월에
진행하였고, 해당 근저당권은 대부업체로 이전되었다.
(NPL 물건에 해당 된다고도 볼 수 있다.)
추가로,
해당 건은 임차권등기명령이 등기된 물건이다.
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
▣ 임차권등기명령제도
▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.
▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
- 생활법령정보 中-
[출처-Getty Images]
아주 쉽게 후려쳐서 예를들면,
김마뗑 씨가 이미스님 집에서
선순위로 임대차 계약후 전세를 살다가
김마뗑 씨 자녀 중학교 입학시기에 맞춰
다른 지역으로 이사를 가게 되었는데,
집주인(임대인) 이미스 님이 돈(보증금)을
못 돌려주겠다 한다.
당장 이사갈 집은 어느정도 얘기를 해놨고
입학 시기가 다가와서 이사를 가야하는데,
보증금도 못받고 이사를 가버릴 수가 없지 않나.
이럴경우, 김마뗑 씨는
임차권등기명령제도를 현재
전세살고 있는 집의 관할 구역
지방법원에 찾아가 신청하면 된다.
그러면 일단, 이사를 가고 나서
경매를 통해 보증금 보전을 할 수 있다.
※ 참고, 패션브랜드 Matin Kim, EMIS와는 상관X
▣ 전입세대확인서
앞서 임차권등기명령한 임차인 유OO님의 전입이 2018-09-06에 이루어졌음을 살펴 볼 수 있다.
[전입세대확인서]
※ 정확한 현황은 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
해당 물건의 Key는 다름아닌, 매각물건명세서이다.
임차권등기명령을한 임차인 유OO님은 2018.09.06부터 점유를 시작하며, 대항력있는 임차인으로 효력을 발휘하며, 3차례 보증금을 인상하며 임대차를 존속하였다.(임대차 3법 도입 등으로 전세가 폭등 시기에 맞춰, 소유주 이OO님은 꼬박꼬박 전세보증금을 올렸다.)
여기서 문제는, 대항력있는 임차인 유OO님이 배당요구 종기 이후에 배당요구를 신청하였다는 것이다. 이미 버스 지나고 나서 손을 흔든 것이다.
하지만, 유OO님의 크나큰 실수는 정작 다른 곳에 피해를 주고 있는데
1) CASE 1.
대항력있는 임차인이 배당요구 종기 내에 배당을 신청한 경우
→ 낙찰 대금에서 선순위로 배당 받고 종결(낙찰 대금에서 보증금 부족시 낙찰자가 부족금액 인수)
2) CASE 2.
대항력있는 임차인이 배당요구 종기 내에 배당을 신청하지 않는 경우
→ 낙찰자 보증금 전액 인수(임대차 효력 존속)
Case 1은 대항력 있음을 쉽게 인지하고 낙찰자가 해당 보증금 배당을 감안하고 입찰을 결정하는 반면, Case 2는 동일하게 낙찰대금에서 배당이 될 것이라 예상하고 들어갔다가, 임대차 자체를 그대로 인수하게 될 가능성이 높다.(배당이 되지 않음 ☞ 임대차 보증금 전액 인수함)
그래서 해당 건은 2024-05-21일 낙찰받은 이OO님이 나중에 이 사실을 깨닫고, 대금을 미납하고 만다. 보증금 10%는 날린 것이다.
[매각물건명세서]
3. 첨언
오늘의 경매 물건은
권리분석을 하면서
돌다리도 두들겨 봐야한다는 것을
다시금 가르치고 있다.
당연히 배당신청을 하였기에,
낙찰대금에서 배당받고 정리 되리라 생각했으나,
보증금전액(인수범위 4.4억)을
인수한다는 사실을 나중에 알았을 때
등줄기에 흐를 식은 땀은 남일이 아니다.
Anyway,
보라매삼성 바로 아래에는 재개발이라도 무관한
봉천1-1구역 재건축 사업이 진행 중이다.
[출처-리치고]
[봉천1-1구역 재건축 조감도 / 출처-하우징헤럴드]
♣ 사업진행 단계
[출처-리치고]
☞ 지난 '23년 7월 건축심의를 통과하였다.
봉천1-1구역은 재건축+재개발 통합으로 진행되는 구역으로 재개발지역이라고 봐도 무관한데, 해당 조합은 2010년 설립인가를 받고 지지부진하게 진행되다가 결국 2013년 조합이 해체된다. 지속해서 난항을 걷던 재건축을 신탁방식을 도입하여, 한국토지신탁이 정비사업의 구원투수로 사업을 발빠르게 진행시키고 있다.
- 건설사 : 롯데건설
- 준공 후 세대 : 807세대
- 8개동 / 지하4층 ~ 지상 28층
▣ 교통호재(관악구)
1. 난곡선(보라매공원역)
[출처-아실]
2. 서부선
[출처-아실]
공부 좀만 더해서 관악구 서울대정기를
먹었으면 지금 인생이 어떻게 바뀌었을까?
서울대 못 갔어도 아쉬운 마음에
샤로수길이나 가서 모처럼 나들이나 하고와야지
요즘은 문래가 그렇게 힙하다는데
모처럼 관악구-영등포구 임장이나 다녀와야겠음
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌