#부동산하는_마커스 : 광명이 깃든 하안주공 APT 경매분석_2024타경58322

광명이 깃든 하안주공 APT 경매분석_2024타경58322

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1. Location

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​아실에서 경매핀을 이리저리

살펴보면서, 1+1을 찾아보는데

오늘은 모처럼 눈에 걸린

광명시 하안동​의

APT 경매 물건을 Posting

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[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

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[출처-리치고]

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​▣ 하안주공 9단지

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• 세대수 : 1,818세대
• 준공연도 : 1990년
• 15개동 최고층수 15층
• 건설사 : 대한주택공사

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지하철 독산역(15분), 철산역(20분)을

이용가능하지만, 도보로는 조금 힘들어 보인다.​

운동을 위해서라면 20분 쌉가넝

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2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 안산2계 2024타경58322

-입찰일 : 2024년 10월 31일(1회유찰)

-감정가 : 5.21억

-최저가 : 3.647억

-물건 : 광명시 하안동 주공9단지 905동 303호

-평형 : 24평​

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※ 상대적으로 저층인 것은 유의할 것.​

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1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 5.1억,

중심 가격대는 대략 5.8~6.3억 이다.

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​호갱노노 현재시세는 5.1억이며,

▶ 전세 매물은 대략 3억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 7억에 실거래 되었다.

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[출처-네이버부동산]

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[출처-호갱노노]

 

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2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

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​▣ 등기 갑구​부터 보면

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2015년 약 2.9억에

하안주공 APT를 매수하신 현 소유주

`83년생 김OO님은 매수를 하면서,

집으로 이사(전입) 하셨음을 확인 할 수 있다.

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♣ 여기서 잠깐 ♣

2013년 6월 매수하신 '67년생 조OO님은

2.1억에 매수하신 후

2년이 지난 2015년 9월

약 2.9억에 매도하셨다.

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• 본인 직접 거주(2년 이상 거주)
• 양도세율 기본세율 적용

└ 약 24% 받으셨으리라 추정

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약 5,900만원을 26개월 만에 버셨다.

(양도세+지방교육세 정도만 내는 것으로 산정)

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[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

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이어서,

​▣ 등기 을구​ 살펴 보면

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소유자인 김OO님을 채무자로

설정된 약 7.6억 근저당권 하나만 보인다.

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[등기(집합) 중 을구]

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▣ 전입세대확인서

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역시 2017년 6/26일 매수하면서

바로 전입까지 신고하시며,

본인 거주 목적으로 매수하심을 확인 할 수 있다.

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→ 즉, 명도가 필요하다

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[전입세대확인서]

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​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

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▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

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[매각물건명세서]

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​3. 첨언

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역시나 오늘의 물건도

아파트 재건축 사업이 한창 진행되는 곳이다.

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특히나, 하안주공 1~12단지 + 철산우성까지

총 13개 단지 전부 사업의 방식은 다르지만

재건축 사업을 진행하게 된다.

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1980~90년대에 조성된 하안택지지구는

총 13개 단지 약 2만가구 규모이다.

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[출처-대한경제]

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해당 택지를 전부 Renewal 하겠다는 계획이며,

'지구단위계획'으로 지정까지해서,

본격적으로 사업을 밀어붙이고 있다,

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추후 13개 단지 재건축을 통해 3만 가구 이상의

미니 신도시가 된다.

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C.F)

헬리오시티 - 9,510세대

올림픽파크포레온 - 12,032세대

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※ 상세한 단지별 진행 사업방식은

아래 링크 기사를 참조.

 

https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202408191459384490866

 

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☞ 진행 단계는 이제 막 안전진단을 한 단계로 첫 삽을 뜬 상황이다. 지자체에서 빠르게 속도를 내겠다지만, 적어도 15년 이상 걸리는 재건축 사업이라 단기적인 급등을 기대하기에는 한계가 있다고 생각 된다.

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​▣ 교통 호재

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[출처-광명시]

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​☞ 광명시는 탄소중립 + 광역 교통 문제를 해결하기 위한 '철도네트워크 중심도시' 구현에 박차를 가하고 있다.

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​이 중에서 얼마나 현실적으로

개통될지는 미지수이나,

계획이야 말로 다다익선이니까.

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[출처-아실]

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아실을 보면

하안 주공은 전부다 재건축을 진행하는 듯

전부다 재건축이 완료되면,

지금과는 완전히 다른 지역이 될 수 있지 않을까?

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※ 광명에 대한 자세한 호재 분석글은 아래 포스팅을 참조

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223496223295

 

 

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[출처-네이버사전]

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밝은 미래, 희망을 상징하는 밝고 환한 빛.

이름 참 멋진 도시이다.

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이름처럼 미래가 더 빛날 도시로 변모되는 느낌인데,

시간 내어 하안동은 한번 둘러봐야겠다.

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[출처-호갱노노]

생각보다 인구는 순전출이네?

이래저래 공급이 이어지는 광명인데?

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[출처-광명시청]

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광명하면 KTX

KTX하면 달갈하면

너무 나이가 느껴지나? 엣헴

창가를 바라보며 기차여행이나 다녀오고 싶네

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌