산본에서 리모델링 사업을 빠르게 순항 중인 산본 개나리주공 13단지 APT 경매분석_2023타경108396
1. Location
오늘은 1기 신도시를 살펴보고자 하는데,
1기 신도시 중에서는 막내 동생 같은 도시
그러면서도 꾸준하게 형들(분당/일산/평촌)을
종종 걸음으로 따라가면서
리모델링 사업에서도 발맞춰 따라가고 있는
조금은 현실적인 금액대로 주거가 가능한
군포시 산본동의
APT 경매 물건을 Posting
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실 로드뷰]
[출처-리치고]
▣ 산본 개나리주공13단지 아파트
- 세대수 : 1,778세대
- 준공연도 : 1995년
- 17개동 최고층수 25층
- 건설사 : 남양건설(주)
산본역 인근인 줄 알았으나, 오히려 얼마전 포스팅 했던 금정역과 더 가까운 거리에 있으니, 산본 중심권의 아파트라고 보기에는 어려울 것 같다. 오히려 금정역을 통한 이동이 더 편한 위치이다.(GTX-C)
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 안양4계 2023타경108396
-입찰일 : 2024년 12월 17일(1회유찰)
-감정가 : 3.98억
-최저가 : 3.184억
-물건 : 군포시 산본동 개나리주공 13단지 1331동 2201호
-평형 : 26평
※ 22층으로 훌륭하다고 판단된다.
☞ 지난번 포스팅에서도 언급했지만, 아파트 리모델링 사업에서 기존 주택의 층수는 사업 후의 층수에도 영향을 미치기에 굉장히 중요하다. 반드시 아파트 리모델링 사업을 투자할 경우에는 층을 반드시 Check 하여야 한다.
- 재건축 : 조합원 추첨으로 동/호수 선정
- 리모델링 : 종전 주택의 동/호수 그대로 배정
1) 현재 시세
N사에 매물 최저가 3.5억,
중심 가격대는 대략 3.8~4억 이다.
호갱노노 현재시세는 3억이며,
▶ 전세 매물은 대략 2.3억선이다.
▶ 전고점은 `22년 5.06억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
2) 권리분석
오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한
"소유자 점유" 의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2014년 2.0억에
개나리주공 APT를 매수하신 현 소유주
신OO님은 매수를 하면서,
집으로 이사(전입) 하셨음을 확인 할 수 있다.
(9-1 항목의 전거를 통해 확인 가능)
[등기(집합) 중 갑구]
이어서,
▣ 등기 을구 살펴 보면
소유권자인 신OO님이
채권최고액 약 5.1억의 근저당을 '21년 8월에
설정한 것이 남아있다.(앞선 근저당은 전부 말소)
[등기(집합) 중 을구]
▣ 전입세대확인서
2014년 매수하고부터 소유자인 신OO님이
전입하여 거주하고 있음을 확인 할 수 있다.
즉, 소유자 점유로 확인 된다.
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
- Nothing Special !
[매각물건명세서]
3. 첨언
해당 경매물건은 역시나
1. 경매유찰
2. 아파트 리모델링 사업
두 가지를 한번에 노린 물건이나,
현실적으로 권리분석 상 하자가 전혀 없기에
경매는 현 시세보다 아주 조금 저렴한 수준으로
낙찰 되지 않을까 조심스럽게 예상해본다.
즉, 1번의 경매유찰에 대한 이득은 취하기 어려워 보인다.
그럼에도 불구하고,
아파트 리모델링 사업이 진행 중이니,
조금 더 자세히 들여다 보면
☞ 산본에서 우륵주공7단지 / 율곡3단지 / 무궁화주공1단지에 이어 4번째로 리모델링 사업을 시작한 개나리주공 13단지는 `24년 8월 건축심의를 통과한 것에 이어 지난 10월 권리변동계획을 수립하며 속도에 박차를 가하고 있다.
[출처-아실]
[산본개나리주공 리모델링 조감도 / 출처-한국주택경제]
- 건설사 : 컨소시엄 [현대건설 + 포스코건설]
- 종전세대 : 1,778세대
→ 준공 후 세대 : 2,000세대
▶ 일반분양세대 : 222세대
- 지상 26층
☞ 신축명은 금정역더샵힐스테이트로 공급될 예정이다.
[산본개나리주공 리모델링 투시도 / 출처-아유경제]
[출처-언제나닷컴]
추가로, 군포의 도시개발 발전은 아래와 같은 1도심, 3지역중심으로 이루어진다.
- 도심 : 산본
- 지역중심
┌ 금정(금정역)
├ 당동(군포역)
└ 부곡대야미(대야미역)
[2030군포도시기본계획 / 출처-군포시청]
▣ 교통호재
- GTX-C : 금정역
[출처-아실]
1기 신도시 중의 막내 동생 급의 산본이지만.
학부모들이 자녀를 키우며
제법 아이들이 많이 뛰다니던
따뜻함이 느껴졌던 동네로 기억에 남아있는데,
산본에서 과외 해줬었던 그 친구는
지금쯤 어떤 어른이 되어있을까?
모처럼 산본 로데오 한번 가봐야겠다.
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌