#부동산하는_마커스 : GTX-C와 함께 재개발이 한창인 금정역 인근의 기준빌라(다세대) 경매분석_2022타경101305[2]

GTX-C와 함께 재개발이 한창인 금정역 인근의 기준빌라(다세대) 경매분석_2022타경101305[2]

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1. Location

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​GTX의 교통 호재와 더불어

미래가치가 있는 재건축/재개발의

물건은 하락 전망이 난무하는

부동산 시장에도 어느정도

하방지지선을 만들어 주지 않을까

생각에 복합적인 호재가 얽혀있는

하지만, 아파트는 아니라서 조금은 걱정이 앞서는

군포시 금정동​의

다세대(빌라) 경매 물건을 Posting

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[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-네이버부동산]

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​▣ 기준빌라

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• 세대수 : 8세대
• 준공연도 : 1990년
• 지하1층~지상3층

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2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 안양1계 2022타경101305[2]

-입찰일 : 2024년 11월 5일(4회유찰)

-감정가 : 2.03억

-최저가 : 83.149백만

-물건 : 군포시 금정동 752-2 기준빌라 304호

-평형 : 11평​

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​※ 해당물건은 Top층이다.

재개발 지역의 빌라의 탑층은

천정누수 등의 문제가 발생될

가능성이 높아 가급적 피하는 것이 상책이다.

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1) 현재 시세

​N사에 매물 없음.

디스코 실거래 `20년 6월 1.35억

▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도

​​​▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50

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☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,

대략 1.9억 정도로 예상 된다.

(감정가는 2.03억이니)

낙찰 후 매도는 대략 1.9억이면 되지 않을까?

(다른, 재개발 P 등은 고려하지 않을 경우)​

[출처-디스코]

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[출처-네이버부동산]

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2) 권리분석

오늘의 물건은

"대항력있는 임차인" 의 물건이다.

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​▣ 등기 갑구​부터 보면

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2013년 8천만원에

매수하신 소유주 서OO님이

2021년 사망하시면서,

아내와 자녀에게 상속을 하게 된다.

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그 외에 을구에는 나오지 않는

다양한 대출들(신용대출 - 주택담보X)을

1) 다올저축은행/페퍼저축은행

2) 대부업체

등에서 연체된 금액으로 경매 가압류를

진행하였다.​

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[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

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☞ 등기를 들여다보면, 이상한 점을 발견할 수 있다.

바로 강제경매의 신청권자

경매를 신청한 채권자는 다름 아닌,

현재 해당 집을 상속 받으신 박OO님과 서OO님이다.

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즉, 소유자가 경매를 신청하였다?

Why?

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이를 바로 형식적경매라고 한다.

해당 자산을 처분하기 위해서, 소유주는 해당 자산을 처분 방법의 일환으로 경매를 진행하는 것이며, 보통 상속 받은 물건(공유물)은 형식적경매로 자산을 금전으로 바꾸어 처분을 완료하는 경우도 있다.

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[출처-Getty Images]

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​▣ 등기 을구 살펴 보면

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역시 을구에는 아무런

근저당/기타 권리가 없음

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[등기(집합) 중 을구]

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▣ 전입세대확인서

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문제는 전입세대확인서

조OO님이 2018년부터

전입하여 실제로 거주하고 있는

선순위임차인/대항력있는 임차인 이시다.

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[전입세대확인서]

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▣ 매각물건명세서

[매각물건명세서]

임차인 조OO님은 한국토지주택공사를 통해 전세를 진행하셨고, 전세보증금은 무려 95백만원이었다. 단, 배당요구를 하지 않고 오히려 임대차 효력 지속을(지속 거주) 주장하였다.

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​3. 첨언

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해당 건은 왜 4번이나 유찰 되면서

가장 최근(`24.8월) 낙찰 받으신

이OO님은 대금을 미납하시면서

해당 물건을 포기하셨을까?

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아무래도, 선순위 임차인의 전세보증금

인수를 확인하지 못했을 가능성이 높아 보인다.

단독, 낙찰이었으니

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해당 경매 물건은 관련사건이 있는 경매건으로

2022타경101305[1]번의 사건과 함께

형식적경매로 진행 되었고,

이미 [1]번 물건은 지난 4월 매각 완료 되었다.

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쉽게 설명하면,

사망하기전 빌라 투자를 매수하신

서OO님은 빌라를 하나가 아니라

2개를 투자하셨었고, 사망하시면서

2개 빌라가 동시에 아내와 자녀에게 상속 되었고,

빚을 청산하기 위해

현 소유자(아내와 자녀)는 2개의 빌라를

모두 경매(형식적경매)로 처분하여 현금화하려 하였다.

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[1]번 물건은 임차인이

배당을 신청하여 바로 낙찰되었고,

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[2]번 물건은 임차인이

배당을 신청하지 않고

임차권 인수가 되기에 유찰이 된 것이다.

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♣ 2022타경 101305[1번]사건 낙찰

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[매각물건명세서]

▷ 1번 물건지 위치

[출처-아실]

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Anyway,

오늘 물건을 찾아본 이유는

바로 금정역의 재개발 때문이다,​

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[출처-아실]

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​해당 빌라[2]번 물건의 소재지는 금정4구역으로 최근 지정되었다. 또한 다른 [1]번은 1구역으로 정비구역지정이 되었다. 물론 재개발 투자에서 정비구역지정은 시작에 불과하나, 지자체에서 구역지정을 한 것 만으로도 해당 지역 개발에 대한 의지가 비춰지는 부분이다.

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• 금정4구역 : 34층의 940세대 단지로 재개발
• 금정2구역 : 35층의 1,092세대 단지로 재개발

☞ 구역 지정/고시일자 : 2024년 9월 27일

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※ 관련 기사는 아래 링크를 참조

https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=45717

 

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추가로, 금정역 주변은 이미 재개발 진행이 한창이다. GTX-C노선이 지나는 금정역의 개발도 한창이다.

[출처-나무위키]

멋들어지게 당선된 금정역 역세권 개발계획 조감도 살펴보면서 마무리

[출처-경기신문]

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이제막 지역 구정지정 되었으니

극 초기이지만, 군포시에서 금정역은

굉장히 집중하고 있는 지역이니 만큼

미래가치는 있다고 판단 된다.

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단, 현재 임차를 계속하기를 원하는

임차인은 전세보증금 95백에 이미

세를 안고 있다고 생각하고

낙찰가는 Gap으로 생각하고 매수를 고려해야 한다.

그만큼 철저히 시세 확인이 필요할 것.

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이제 막 구역지정이 되었으니,

뜨끈한 훈풍으로 단타 시세차익도

가능하지 않을까?

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 디스코, 등에서 Data 발췌