밍밍하지않은마커스

​

​

​

1. Location

​

​오늘은 서울 중 조금 위쪽으로

올라가 재개발이 활발하게

이루어지는(정말 세상 변혁 중인)

일명 '미아뉴타운, 길음뉴타운'으로

매일 꽃단장 중인

강북구 미아동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-네이버부동산]

​

​

​▣ 미아동부 센트레빌

​

• 세대수 : 480세대
• 준공연도 : 2006년
• 8개동 / 최고층수 15층
• 건설사 : 동부건설

​

​

지하철 미아사거리역을 도보로(대충 5~10분) 이용가능. 무엇보다 롯데백화점/현대백화점 등의 상권이 있는 미아사거리역이다. 현대백화점앞의 도로가 서울 중심으로 향하는 버스를 타는 메인 도로이다.(차선은 왕복 6~7차선 도로)

​

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 북부5계 2024타경110302

-입찰일 : 2025년 1월 14일(1회유찰)

-감정가 : 11.2억

-최저가 : 8.96억

-물건 : 강북구 미아동 미아동부센트레빌 105동 1001호

-평형 : 41평​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 11억,

중심 가격대는 대략 11/13.7억 이다.

(네이버 매물은 2건)

​

​호갱노노 현재시세는 10.7억이며,

▶ 전세 매물은 없고 직전 계약은 5.3억선이다.

​​​▶ 전고점은 `20년 11.38억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

​

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2017년 6.28억으로

해당 주택을 공동명의로 매수하신

이OO님과 우OO님은 부부로 추정 된다.

​

이후, 2020년 해당 집을 전입오면서

주소 변경 등기 한 내역은,

현재 소유주(부부가) 점유하고 있음을

추정할 수 있는 단서가 된다.

​

그 외에 을구에 나오지 않는

개인적인 채무(카드연체) 등으로

압류가 걸린 것들을 확인 할 수 있다.

그 밖에 특이사항 X​

​

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 우OO님이 명의로

채권최고액 약 4.8억의 근저당을 '17년 4월에

매수하시면서 설정하였고,

​

이번엔 이OO님의 명의로

채권최고액 약 4.2억의 근저당을 '22년 9월에

추가로 설정하였다.

​

​

​

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

등기에서 확인 할 수 있었던

2020년 8월 12일 소유자 이OO님이

전입하신 것을 살펴 볼 수 있다.

​

[전입세대확인서]

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !​

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

오늘 살펴보는 미아 동부센트레빌은

이미 재개발이 완료되어 입주된 단지이다.

(미아5구역)

​

위쪽으로는 미아뉴타운이

아래로는 길음뉴타운 사업이 진행되는 곳으로

​

개인적으로 임장 다녀왔을 때

래미안길음센터피스를 보고

(길음 촉진 2구역)

입이 벌어졌던 기억이 있다.

​

[래미안길음센터피스 / 출처-나무위키]

​

​

​

​

현재 사업 진행 중인 곳으로는

개인적으로는 미아 촉진2구역이

규모면에서 기대된다(약 3,500세대)

하지만 조합설립인가까지만 완료 된 단계로

아직 갈길이 멀다.

​

​

※ 상세한 사업지별 재개발 진행 현황은 아래 링크를 참조

👇👇👇

https://nae-zip.com/

​

아무쪼록 미아뉴타운과 길음뉴타운 사업이 빠르게 진행되길.

​

​

[미아뉴타운 / 출처-나무위키]

​

[출처-아실]

​

​

​▣ 서울 2040도시기본계획

​

- 3도심 : CBD / YBD / GBD

- 7광역 중심 : 용산 / 잠실 / 창동•상계 / 상암•수색 / 마곡 / 가산•대림

- 12지역 중심 : 동대문 / 성수 / 마포 / 신촌 / 미아 / 망우 / 연신내•불광 / 목동 / 봉천 / 사당•이수 / 수서•문정 / 천호•길동

​

상기 지역들은 나랏님이 찍어준 지역이니 반드시 3→7→12 순으로 기억해둬야한다.

돈을 태울 거라면, 가급적 나랏님이 찍어준 곳으로.

(7광역, 12지역 상기 순서는 의미 없음 주의)

​

​

오늘 살펴보는 미아는 12지역 중 하나인 곳이다.

​

​

​

​

​

​▣ 교통호재

​

1) 동북선(미아사거리역)

[출처-아실]

​

​

2) GTX-E (신정릉역)

[출처-아실]

​

3) GTX-C (창동역)

[출처-아실]

​

☞ 직접적으로 이용 할 수 있는 노선은 동북선이고, GTX 노선들은 환승으로 혜택을 간접적으로 누릴 수 있다.

​

​

​

​

친구가 예전 길음역 쪽에 살아서

놀러 갔다가 가파른 경사의 버스에서

까불다가 넘어진 기억이 있는데

(그정도로 경사가 가파른 지역 중 한곳)

​

아직도 친구랑 소주 일잔에 즐겼던

길음시작의 순대국 맛이

잊혀지지 않는다.

​

간만에 임장가면 길음시장가서

순대국 한사발 하고 와야겠다.

​

그저 먹고 놀 생각뿐!

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​오늘은 돌고돌아 다시 또 들여다보는

I Seoul U의 서울

법조타운과 여러가지 인프라 확충이

어느정도 마무리 단계에 들어가고 있는

과거와 완전히 다르게 새단장한

송파구 문정동의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-네이버부동산]

​

​

​

​

​▣ 문정동 현대 아파트

​

• 세대수 : 120세대
• 준공연도 : 1991년
• 1개동 최고층수 10층
• 건설사 : 현대건설

​

​

지하철 문정역을 도보로 10분정도 거리에 두고 이용이 가능하다. 문정근린공원은 주말에 거닐기에 상당히 좋은 곳으로 조성이 잘 되어있다.

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 동부4계 2023타경51189

-입찰일 : 2025년 1월 13일(1회유찰)

-감정가 : 10.97억

-최저가 : 8.776억

-물건 : 송파구 문정동 현대 101동 906호

-평형 : 30평​

​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 9.1억(1층 물건),

중심 가격대는 대략 9.5~10.2억 이다.

​

​호갱노노 현재시세는 시세없음이며(최근 거래 없음),

▶ 전세 시세는 대략 4~4.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 `20년 9.3억에 실거래 되었다.

​

​※ 24평은 연간 1회는 꼬박꼬박 실거래가 있으나,

30평은 2020년 이후 실거래가 없다.

[출처-네이버부동산]

​

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2017년 5.1억에

문정현대APT를 매수하신 현 소유주

김OO님은 매수하시면서 바로

해당 집으로 이사(전입) 하셨음을 확인 할 수 있다.

​

​

[등기(집합) 중 갑구]

​

이어서,

​▣ 등기 을구​ 살펴 보면

​

소유권자인 김OO님이

채권최고액 약 11억의 근저당을 '21년 11월에

채권최고액 약 0.9억의 근저당을 '22년 4월에

실행하였고, 33번의 근저당권은 대부업체로 이전되었다.

지난번에도 언급했듯이 부실채권 양도가 이루어진

NPL(Non Performing Loan)에 해당되는 물건이다.

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

2017년부터 현 소유자인 김OO님이

전입하여 거주하고 있음을 확인 할 수 있음

소유자 점유로 추정되는 단서이다.

​

​

[전입세대확인서]

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

​

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

문정현대를 포스팅하는 이유는

역시나 경매 + 아파트 리모델링 사업이

진행되고 있기 때문이다.

​

​

​[리모델링 진행 상황]

​

`24년 7월 건축심의를 통과 하였다. 향후 큼직한 사업 단계로는 권리변동계획 허가 → 사업계획 승인의 단계를 거치고 이주를 하게 된다. 대략 큰 산 2개 정도 남아있다고 보이며, 못해도 6부 능선은 넘은 것 같다. ​

​

​

※ 전국 아파트 리모델링 현황은 아래 링크를 참조

https://unjena.com/

​​

​​중요하니까

좀 더 자세히 살펴보면,​

[문정현대 리모델링 조감도 / 출처-연합뉴스]

​

​

• 건설사 : 쌍용건설
• 종전세대 : 120세대

→ 준공 후 세대 : 138세대

• 2개동 / 지하4층 ~ 지상 15층
• 15층 1개동 신축

​

​

☞ 1개동의 10층 건물에 15층 1개동을 신축(덧붙여) 사업성을 확보하는 계획이며, 예상 공사비는 501억원 정도 규모라고 한다.

​

​​

[문정현대 리모델링 조감도 / 출처-언제나닷컴]

​

​

​

​

​

▣ 교통호재

​

1) 위례-신사선

​

[출처-아실]

2) 위례-과천선

​

[출처-아실]

​

3) 8호선 연장(~판교)

[출처-아실]

​

​

아무리 서울이라고 하여도,

나홀로 아파트(1개동 200세대 미만)는

크게 투자 대상으로는 생각하고 있지 않다.

​

아파트라고 하기에는 화력이 부족할 수 밖에 없다.

개인적으로 아파트를 실거주가 아닌,

적어도 투자대상으로 생각한다면

가급적이면 아무리 못해도 300세대 이상은

되면 좋다고 생각한다.

​

그럼에도 불구하고,

해당 물건을 포스팅하게 된 이유는

아래의 3가지에 있다.

1) 입지-송파구 문정동

2) 경매

3) Renewal 사업 진행 중

​

만약 요런 물건이 송파구가 아니었다면

쳐다도 보지 않았을 텐데 말이다.

​

문정동은 송파구에서

잠실동과 가락동에 비해

더 외곽에 있어 뒤쳐지는 지역이지만,

그럼에도 불구하고 송파구는 송파구이다.

​

규모 면에서는 아쉬움이 아직 남아있지만,

그럼에도 불구하고 신축으로 다시 태어난다면

그래도 조금은 더 Value-up 되지 않을까?

​

​

개인적인 송파구에 대한 애정이

심하게 섞인

편파적인 포스팅임 주의

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

​

​

1. Location

​

생각보다 동탄의 물건을

몇번 다루지 않았던 것 같다.

오늘도 경매지를 훑어 보다가

동탄의 호수공원 바로 앞의

아파트가 눈에 들어와

한번 훑어보는,

화성시 동탄(송동) ​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[츨처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​▣ 동탄 린스트라우스 더레이크

​

• 세대수 : 956세대
• 준공연도 : 2019년
• 6개동 최고층수 35층
• 건설사 : 우미건설, 우심산업개발

​

​

지하철 동탄역은 도보로는 이용이 불가능하며, 건너편에서 버스를 타고 동탄역(SRT, GTX-A / 롯데백화점)으로 이동해서 이용이 가능하다. 단 동탄 린스트라우스 더레이크는 주상복합으로 아래층의 상가는 지하까지 굉장히 여러가지로 즐길거리가 구성 되어있다. 개인적으로는 해당 아파트에 붙어있는 LAKE COMO에 있는 카페드로잉에서 브런치와 커피마시는 걸 좋아한다.(호수 통창뷰가 참 좋은 곳)

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 수원17계 2024타경66381

-입찰일 : 2025년 2월 7일(1회유찰)

-감정가 : 15.6억

-최저가 : 10.92억

-물건 : 화송시 동탄 동탄린스트라우스더레이크 102동 203호

-평형 : 45평​

※ 저층임을 주의!

​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 13.2억,

중심 가격대는 대략 16~18억 이다.

☞매물 가격 범위가 상당히 넓다. 최고호가는 19층 23억도 있다. 2층인 것을 감안하면 보수적으로 보아 13~14억선이가 계산하면 될 것 같다.

​

​

​호갱노노 현재시세는 14.1억이며,

▶ 전세 매물은 대략 7.4~8억선이다.

​​​▶ 전고점은 `24년 2월 20.5억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

​

[출처-호갱노노]

​

▣ 과거 실거래(등기) 내역 중 최고가 거래

[출처-호갱노노]

​

​

​

​​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2016년 해당 아파트를 매수하신

소유주 강OO님의 주소는 인근의 다른APT였다.

2024년 본 건의 경매를 신청한 신청권자는

통상의 근저당권(은행)이 아니라,

임대차 계약을 하였던 김OO님이 강제경매를 신청하였다.

​

☞ 임대차 보증금을 반환받지 못해 경매를 신청한 것으로 추정된다.

​

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

​

이어서,

​▣ 등기 을구​ 살펴 보면

​

강제경매를 신청한 김OO님이

역시나 주택임차권 등기한 것을 살펴볼 수 있다.

여러번 포스팅에서 설명했던 임차권등기명령을 하고

동일 아파트의 다른 호수로 이사를 가셨다.

​

정말 여기 아파트가 마음에 드셨거나,

꼭 여기에 살아야하는 이유가 있음을

추측해볼 수 있다.(일자리, 학군 등)

​

​

하지만, 해당 前 임차인인 김OO님은​

아쉽게도 선순위 임차인이 아니다.

그에 앞서 근저당(말소기준권리)이 설정되어 있어,

후순위 임차인에 해당된다.​

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

임차권등기명령을 하고,

임차인이 이사를 갔기에,

당연 공실일 줄 알았으나

​

소유주인 강OO님이 '24년 3월

해당 집에 입주를 하셨다.

​

즉, 공실이 아니라 소유자 점유로 추정된다.​

[전입세대확인서]

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​​

▣ 매각물건명세서

​

앞서 을구에 등기 된 임차권등기명령의

내용외에 특별한 내용은 없다.

[매각물건명세서]

​

​

​

​​

​▣ 임차권등기명령제도

​

▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.

​

▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

- 생활법령정보 中-

​​

[출처-Getty Images]

​

​

​

​3. 첨언

​

권리 분석을 하면서

동탄은 생각보다 살기 진짜 좋은 곳이라는 생각이 또 들었다.

​

일자리도 탄탄하고, 특히 '동탄맘'이라는 수식어가 있을 정도로 학군, 교육에 대한 열정도 뛰어난 곳이다. 임장을 다녀본 곳 중, 신축 들로 으리으리하고, 아이들이 뛰어놀면서 '온기'가 느껴지는 곳이 바로 동탄이었다.

​

​

생각보다 지역의 연봉 수준은 크게 높은 편은 아니었다. 아무래도 대한민국 No.1 삼성이 밀집된 수원 영통구가 대한민국 지역 연봉 1위에 빛나고 있다. 이는 CBD(종로/중구) 약 5,900만원, YBD(여의도) 약 6,300만원, GBD(강남, 서초) 강남-4,900만원 / 서초-5,900만원 / 판교테크노밸리가 있는 분당 약 6,000만원에 비해서도 압도적인 수준의 연봉이다. 수원영통구(약 1억 1천만원) - 삼성 / 이천시(7,100 만원) - SK하이닉스

​

[출처-호갱노노]

​

린스트라우스더레이크는 동탄호수공원을 도보로 바로 이용하다는 것이 가장 큰 장점이지 않을까? 레이크꼬모 및 라끄몽 등의 상가동 들도 즐길 수 있고, 분수쇼 / 불꽃 쇼 등도 집에서 바로 볼 수 있으니 얼마나 좋을까?

​

​

[동탄린스트라우스더레이크 / 출처-나무위키]

​

▣ 교통호재

​

1) GTX-A

[출처-경기매일]

​

​

2) 분당선 연장(기흥~오산대)

[출처-아실]

​

3) 인동선(인덕원~동탄역)

​

​

정말 실거주로 시세보다 2~3억이라도

싸게 살 수 있다면 노려 볼만하지 않을까?

2층인 것을 감안한다 하더라도

족히 1억은 시세보다 싸게 살 수 있다면 말이다.

​

​

지난 따사로운 봄에 다녀온

동탄호수 공원과 린스트라우스더레이크를

보면서 마무리. (직접 찍은 사진)

[동탄호수 공원-`24.5월]

[동탄호수 공원-`24.5월]

​

생각보다, 호수공원 같은

자연환경 인프라를 즐길 수 있는 건.

삶의 질을 상당히 Value up 시킨다

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​아직 개통 이후 타본 적은 없는 GTX.

A노선의 수서~동탄 구간은 이미 개통이 되었으나

아직 강북 구간은 공사가 한창이다.

​

이제 정말 얼마 안 있어 일부구간 또 개통이 된다.

완전체까지는 아직 3년은 더 남았지만,

몸통빼고 머리, 꼬리는 연결이 되는 상황

​

[출처-경기매일]

Anyway,

이제 12월 28일이면 개통되는 구간에

신분당선 미금역같은

교통이 획기적으로 개선되는

고양시 일산서구 대화동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 항공뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실]

​

​

​▣ 한화 포레나 킨텍스

​

• 세대수 : 1,100세대
• 준공연도 : 2019년
• 6개동 최고층수 49층
• 건설사 : 한화건설설

​

​

앞서 언급 한 지하철 GTX-A 킨텍스역을 정말 바로 코앞에 두고 있다. 이정도면 열차시간에 맞춰 내려가도 될듯. 다만 49층에 산다면, 엘베시간은 감안해야함

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 고양8계 2022타경66414

-입찰일 : 2024년 12월 24일(1회유찰)

-감정가 : 15억

-최저가 : 10.5억

-물건 : 고양시 일산서구 대화동 킨텍스포레나 103동 1902호

-평형 : 39평​

​

​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 13.5억,

중심 가격대는 대략 15억 이다.

​

​호갱노노 현재시세는 13.6억이며,

▶ 전세 매물은 대략 7억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 17.65억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

​

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2015년 약 5.2억에

해당 물건 청약에 성공하신

선OO님은 매수를 하시고

잔금을 치르며 입주를 한 것으로 예상 되는 등기이다.

​

다른 것보다 이런게 정말 로또 청약 아닌가?

GTX-A 호재를 받고 부동산 급등 시,

17억을 넘긴 물건을

5억에 매수하였으니 말이다.

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

​​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 선OO님은

지속해서 주담대 근저당을 설정했다 상환하였다가

또 받았다가 상환하였다가를 반복하지만,

담보로 할 수 있는 Max까지 근저당을 설정하신 것 같다.

​

1) 2021/5/14 채권최고액 : 1,080,000,000원

2) 2021/11/18 채권최고액 : 521,300,000원

3) 2021/11/18 채권최고액 : 24,700,000원

​

총 채권최고액 16억 26백만원이다.

​

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

​​

해당 물건은 근저당이 대부업체에 이전 되었으며,

이는 곧 NPL 물건임을 확인 할 수 있는 부분이다.

​

​

▣ NPL은 Non Performing Loans (부실채권)

​

아주아주 쉽게 얘기하면,

NPL은 근저당권을 자체를

채권시장에서 파는 행위를 의미한다.

​

이처럼 경매에 나와서 돈을 떼이기 쉬운 저당권을

(사채라고 보면 쉬움)

금융권에서는 돈 회수가 귀찮고 힘드니,

저렴하게 대부법인 혹은 개인한테 판매 해버림.

(개인은 금융권에서 Direct로 구매가 어렵다.

대부법인을 통해 거래가 가능)

​

​

내가(1금융권) A(채무자)한테 100만원 빌려주고,

A가 돈을 안갚으니까,

내(1금융권)가 힘센 형인 B(대부법인)한테

"형 나한테 50만원만 주고, A한테 100만원 받아!

그럼 형 50만원 이득이자나!"하는게 NPL임.

​

힘쎈 형은 별짓을 다해서 돈을 받아내는게 세상의 이치.

자본주의의 명과암.

​

[출처-Getty Images]

​

​

​

​

​

​

​

​

▣ 전입세대확인서

​

2023년 소유자인 선OO님이

전입등록하였다.

​소유자 점유를 재확인 할 수 있는 부분이다.

[전입세대확인서]

​

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

모처럼 킨텍스 지역의 물건을 검색해보았다.

GTX-A의 개통 일자가 코앞이라

아무 생각없이 GTX-A 역 인근의 물건을 둘러본 것.

​

전에 임장 갔을 때

호수공원에서 커피 한잔 마시는데,

원시티와 함께 킨텍스의 마천루를 보고

참 으리으리하고 멋지다라는 생각이 들었었는데

역까지 개통하고 나면 더더 가치는 올라가지 않을까?

물론, 호재요인은 이미 전부 반영했겠지만 말이다.

​

​

[킨텍스포레나 투시도/출처-나무위키]

​

​

참고로 20층엔 대피소가 있어서 분절되있고,

엘레베이터로 20층은 갈 수가 없다고 한다.

​

[출처-네이버부동산]

​

권리관계는 크게 문제가 없어 보이기에

1회에 낙찰 될 것 같다.

누군가는 크리스마스 이브에 집을 사겠군.

​

크리스마스 선물로 집 선물 받으면

참 좋겠다.

​

모두 따뜻한 연말 보내시길!

미리메리크리스마스🎄

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​처음 부동산 투자를 하기 시작한

약 7~8년전 다른 것보다 눈여겨 보았던 것은

바로 GTX(수도권 광역교통망)이었다.

​

신분당선 만큼이나 GTX의 파급력은

높을 것이라 생각했고,

특히, 기존 교통 인프라가 열악한

지역은 그 효과가 더 크게 빛날 것이라 판단했었다.

​

[출처-나무위키]

세상에나 지금은 H노선까지 나왔구나

​

​

그래서 들여다본 GTX 노선

지금은 뭐 E/F에 지자체의 욕심에

둘러쌓여있는 GTX이지만,

​

개인적으로는 가장 눈여겨 보았던 대곡역

오늘은 모처럼 임장 가보고 싶은

고양시 능곡동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​

​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​▣ 장미 아파트

​

• 세대수 : 185세대
• 준공연도 : 1988년
• 5개동 최고층수 5층
• 건설사 : 대영​

​

​

지하철 능곡역과 대곡역을

조금 무리하면 이용할 수 있는 거리

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 고양4계 2023타경6815

-입찰일 : 2024년 11월 6일(2회유찰)

-감정가 : 3.51억

-최저가 : 1.7199억

-물건 : 고양시 덕양구 토당동 장미아파트 마동 504호

-평형 : 18평​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 없음.

가장 최근 거래가격은 `23. 9월 3.48억​

​

​호갱노노 현재시세는 역시 없음

[18평형 기준]

▶ 월세 시세 : 1,000 / 50만원

▶ 전세 시세 : 9천~1억

​​​▶ 전고점은 `22년 5억에 실거래 되었다.

​

​

​

​

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

2018년 12월 부터 전입하신

입주자 전OO님은

2020년 12월 정확히 전세 계약 만료 후

퇴거하면서, 주택임차권 등기하신다.

​

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​▣ 임차권등기명령제도

​

▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.

​

▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

- 생활법령정보 中-

​

[출처-Getty Images]

​

​

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

2년간 전입하셨던 전OO님은

전입세대확인서에 나오지 않고,

2021년 상속자 박OO님이 입주하여

거주하고 있음을 확인 할 수 있는 정보만 남아있다.

​

​

즉, 소유자 점유 물건이다.

→ 명도가 필요한 물건이다.

[전입세대확인서]

​

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

▣ 매각물건명세서

[매각물건명세서]

​

주택임차권 등기의 권리권자 한국토지주택공사의 보증금, 확정일자, 배당 요구 등의 정보를 확인 할 수 있다. 즉, 9천만원을 낙찰 대금에서 변제할 수 있다면 선순위 임차권자(한국토지주택공사)는 큰 문제가 되지 않는다.

​

​

​

​

​3. 첨언

​

눈치 빠르신 분들은 이미

능곡만 들어도 알고 계시겠지만,

사실 오늘의 포스팅의 진짜 이유는

바로 재개발 투자​에 있다.

​

경매 + 재개발의 투자는 언제나 옳기에

단, 면밀하게 사업성과 진행 정도, 추가 분담금, 조합원 지위 승계, 명도 등

신경써야 할 난이도는 2배가 되는 것은 당연하며,

세상에 공짜 점심은 없다는 진리로 접근 하길.

​

능곡 재개발은 예전 고양시 화정동 임장을 다닐 때부터,

여러번 관련 자료를 찾아보고 들여다 보곤 했었는데,

생각보다 사업이 더디고 지자체와의 문제도 많았던 지역이다.

​

시간이 많이 지난 지금,

능곡뉴타운은 나름 막판 스퍼트를 가열차게 내고 있다.

그만큼 Risk는 줄어든 상황

​

​

1구역이었던 대곡역 두산위브는

이미 2023년 1월 입주하였고,

롯데캐슬 엘클라씨도

그보다 조금 앞서 2022년 12월 입주하였다.

​

이들의 시세가 능곡 뉴타운의 바로미터로 볼 수 있다.

​

​

​

​

▣ 대곡역 두산위브

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

▣ 롯데캐슬 엘클라씨

[출처-호갱노노]

​

[출처-아실]

​

​

​​

중요하니까

좀 더 자세히 살펴보면,

​

​

[출처-고양시 재정비촉진사업]

​

​

• 건설사 : 컨소시엄 [GS건설 + SK에코플랜트]
• 능곡 2구역 준공 후 세대 : 2,933세대
• 일반분양 약 1,300세대
• 25개동 / 최고층수 36층

​

​

☞ 능곡뉴타운 재개발 중에서도 사업면적이 가장 크다. 지자체인 고양시와 사업시행 인가관련 힘든 난관을 지나왔으며, 긴 소송을 통해서 드디어 2024년 5월 17일 관리처분인가를 득하였다. 9부 능선은 넘으며 어느 정도 사업의 막바지에 이르기에 더욱 미래가 가시적이고 기대되는 곳이다. 다만, 최근 가파르게 상승한 원자재/인건비 등의 이유로 시공사와 조합간의 풀어야 할 숙제가 남아있다. 이는 비단 능곡2구역에만 해당 되는 문제는 아니며, 2020년대를 지나고 있는 대부분의 사업장에서 겪는 고통일 것이다.

​

​

​

※ 관련 기사는 아래 링크 참조

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2024083015061082360

[능곡 재개발 조감도 / 출처-나무위키]

[능곡2구역 재개발 조감도 / 출처-나무위키]

​

​

권리 상 하자가 없어서

생각보다 입찰 경쟁이 심하지 않을까?

하지만 2회 유찰의 이유는 확인 해봐야하겠다.

​

가장 중요한 조합원 입주권이

나오는지도 중요하고

한번 시간내어 고양시 출동해야할 듯.

​

간 김에 또 호수공원 한바퀴 둘러보고 와야지

[일산호수공원/출처-구글링]

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​오늘은 모처럼 서울에서 조금 떨어진

지역의 경매+재건축 물건을

살펴보는 Posting이다.

지방으로 가면 소액으로도

투자가 가능한 대상이 있을 수도 있어

오히려 박터지게 서울/수도권만

들여다보는게 능사가 아닐 수도 있다.

​

단, 지역적 상승/하락 흐름은

다르니 조심 또 조심할 필요는 있다.

​

과연 소액으로 가능할지

또 미래가치는 있을지 살펴보는,

강원도 원주시​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

​

​

​

​

​

​

​▣ 단계주공 아파트

​

• 세대수 : 810세대
• 준공연도 : 1984년
• 26개동 최고층수 5

​

​도보로 AK백화점 및 고속터미널 이용이 가능

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2017년 1억에서 1백만원 모자른

99백만원에 단계주공 APT를 현 소유주

이OO님은 매수하면서 집으로 전입하였다.

​​

​

​

​

​

​

​

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 이OO님이

​

1, 2017년 10월 23일 : 48백만

2. 2019년 8월 2일 : 27.6백만

3. 2021년 5월 28일 : 104.4백만

​

총 3번의 담보대출을 통해

단계주공 물건을 담보로 1.8억을 실행하였다.​

1.8억이나 대출이 나온 것이 신기할 정도이다.

​

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

2017년부터 소유자인 이OO님이

전입하여 거주하고 있음을 확인 할 수 있음

소유자 점유로 확인 된다.

​

​

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

​

​

​

​※ 추가사항

- 관리비 미납(연체) : 약 80만원

​

​

​

​3. 첨언

​

정말 아실 로드뷰를 보니,

이것이야 말로

당장 재건축이 진행되어야 하는

아파트란 생각이 들었다.

​

당장 퇴거를 해도 전혀 이상하지 않을,

이런 비슷한 주공의 5층짜리

단지들을 광명/상계/수원 등에서

본적이 있는데, 대부분 지금은 신축으로

변모 중이거나 이미 완료하였다.

​

오히려 애매하게 노후된 단지보다

이런 굉장히 노후된 단지들이

사업성도 더 좋고(5층 → 29층)

오히려 재개발보다 단합하여

속도도 더 빠를 수도 있다.

​

보다 더 자세히

단계주공 재건축 사업을 살펴보면,

​

​

​

​

• 건설사 : DL이앤씨(e편한세상)
• 종전세대 : 810세대

→ 준공 후 세대 : 1,560세대

▶ 일반분양세대 : 750세대

• 15개동 / 지하3층 ~ 지상 29층

​

​

☞ 관리처분계획 인가까지 완료된 원주의 단계주공 재건축 사업은 사업대행자(한국토지신탁)를 대신자산신탁으로 교체를 추진하고 있다고 한다. 역시나 사업비 증가로 인해 종전 사업대행자와 조합간의 마찰이 있었고, 사업을 진행하기 위해 신탁사 교체를 추진하고 있는 것으로 보인다. 마무리 단계에 다다랐지만, 부동산 시장/공사비 증가 등의 현 상황에서 난항을 겪고 있는 듯하다.

​

조금은 여유를 갖고 경매 물건이 유찰 되기를 기다려봐야겠다. 전혀 마음 급할 이유가 없다. ​

​

​

​

​

Anyway,

원주에 대해 간단하게 짚어보면,

1. 원주혁신도시 - 반곡동

2. 기업도시 - 지정면

3. 원도심 재건축/재개발 - 무실/단계동

​

3가지 화력을 살펴보아야한다.

원주 혁신도시와 기업도시는

기존의 노후 되었던 본도심에서 조금 벗어나

강원도 초입의 역할을 하는

원주의 에너지를 부여하기 위해

정부, 지자체에서 밀어붙인 지역이기에.

​

​

또, 원도심은 아래와 같이 구분 된다.

단계동(상권) - 백화점(AK백화점)과 고속터미널

무실동(생활인프라) - 학원가, 시청, 법원 등

​

▣ 교통호재

-GTX D 여주연장선 -> 원주연결

-춘천원주선

-원주연결(만종-원주)

​

​

​

​

1.원주혁신도시

​

​

2.원주기업도시

​

​

​

혁신도시와 기업도시는

기존 원주랑은 확연히 다른

도시 그 자체였다.

​

다만, 예전 임장의 기억을 끄집어 내보면,

주말에는 휑하게 비는

공동화 현상이 있었던 만큼

상가투자로는 한계가 있는 지역이었다.

​

​

그나저나 속도가 생명인

재건축/재개발사업에서

사업대행사 교체도 할 정도로

난항을 겪고, 건설사에서도 아직

어떤 자료도 나오지 않고 있는 걸 보면,

​

단계 주공은 생각보다 조심스럽게

접근해야할 필요도 있다는 생각이 든다.

​

그나저나 원주는 무엇이 유명한 지역일까?

'횡성하면 한우' 만큼 딱히 떠오르는 게 없는데?

역시 '뮤지엄 산' 가야하는 건가.

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌