리모델링과 재건축 등의 사업으로 미래를 준비하고 있는 분당 야탑동 [매화마을 공무원+장미현대]
1. Where
개인적으로 분당의 리모델링과 재건축에
관심이 많아서 이곳저곳 손품으로
돌아보다가, 직접 방문하여 현재 상황
점검이 필요하다 싶어 방문해 본
분당구 야탑동 임장기이다.
[출처-리치고]
2. What
매화마을 공무원1단지
구축(리모델링 진행 중 (중단))
◎ 현재
- 세대수 : 562세대
- 준공연도 : 1995년
- 6개동 / 최고층수 20층
- 건설사 : 삼익
☞ 매화마을 공무원1단지는 규모는 그렇게 크진 않은 조용한 단지였다. 야탑역과는 도보로 10~15분 정도 걸리는 거리였고, 오래된 단지인데 최근에 도색을 새로해서 그런지 깔끔해 보였다. 역시 구축이니 만큼 주차난은 있어보였고, 무엇보다 상권/상가인프라는 직접적으로 이용하기엔 크게 좋아보이진 않았다. 2단지를 마주보고 흐르는 여수천은 산책하기에 좋아보였다. 매화 1단지는 리모델링 사업이 진행 중이어서 관심이 갔던 단지로 임장을 통해 중개사에 들어가 리모델링 사업의 현황을 들었는데 자세한 내용은 아래에서 언급하고자 한다.
현재 시세
▶ N사에 매물 최저가 6.95억(1층)
▶ 호갱노노 현재시세는 7.1억이며,
▶ 전세 시세는 대략 3.5억선이다.
▶ 전고점은 `21년 9.45억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
리모델링사업 진행 단계
- '23년 분담금 확정 총회 안건 부결
- 리모델링 사업 중단
[출처-언제나닷컴]
◎ 사업 이후
- 건설사 : 포스코이앤씨
- 종후세대 : 638세대
- 7개동(+1개동)
- 지하 2층 ~ 최고층수 22층
☞ 분당 내에서는 한솔/느티/무지개 다음으로 빠르게 리모델링 사업에 출사표를 던졌던 매화1단지이지만, 2022~23년 급격한 건설자재, 인건비 등의 상승에 따라 분담금을 당초 예상보다 높게 책정하게 되면서, 조합원과의 마찰이 빚어졌고, 결국 분담금 총회에서 안건이 부결되면서 조합장은 자진 사퇴를 하였다. 현재 비상대책위원회(비대위) 중심으로 해결하여야 하나 누구하나 총대를 메고 사업을 다시 타진하지는 않고 있어, 사업은 말그대로 표류 중, 냉정하게 말하면 리모델링 사업은 전면 중단에 들어갔다.
중개사님과의 상담에서 얻은 Tip은 해당 분담금 총회가 부결된 가장 큰 이유로, 분당의 먼저 사업이 진행된 무지개마을을 이유로 들고 있다. 무지개마을의 분담금은 보다 빠른 시점에서 안건이 통과 되었는데, 과거의 시세로 통과가 되다보니 매화1단지 조합원들은 무지개마을의 분담금보다 비싸다는 이유로 받아들이지 못했다고 한다.
→ 개인적으로 생각하자면 무지개마을4단지는 최종 입주 시점에 최종 분담금이 확정 될 것이며, 해당 금액도 당초 분담금 총회때의 예상 금액(계약금액) 보다 인상 될 것이다. 결국 조삼모사. 시세의 변동에 따라 분담금이 책정되어야 하는 것을, 과거 시세로 분담금이 책정되지 않았다 하여, 사업이 중단 된 것은, 아침에 바나나를 더 먹지 못한 원숭이가 화내는 격과 같아 조금은 아쉬운 마음이다. 물론, 쉽게 판단할 부분은 아니니 조심히 의견을 적어 본다.
[매화1단지 리모델링 조감도 / 출처-서울뉴스]
[출처-아실]
매화마을 공무원2단지
구축(리모델링 진행 중)
◎ 현재
- 세대수 : 1,185세대
- 준공연도 : 1995년
- 17개동 / 최고층수 21층
- 건설사 : 경남기업/삼익건설
☞ 매화마을 공무원2단지는 17개 동으로 단지가 생각보다 넓었다. 야탑역과는 도보로 대략 10분정도이며, 바로 옆에는 고등학교를 접하고 있다. 무엇보다 실개천이지만, 매화1단지를 마주보고 여수천이 흐르고 있어 해당 천을 따라 탄천까지 걷기에도 좋아 보였다. 단지 내 크지 않은 고저차이는 있는 단지였으며, 무엇보다 분리수거가 상시 가능한 점이 좋아 보였다. 역시 구축이니 만큼 주차난은 있는 단지였다. 중개사님과의 상담을 통해
리모델링 사업 진행에 대해 점검할 수 있었는데 해당 내용은 아래에서 언급하고자 한다. 참고로 중개사를 찾았을 때 매수와 전세 계약 진행 중이었고, 가장 저렴하게 나온 211동의 6억9천5백만원의 물건은 임장 당일 오전 가계약금을 입금하여 6억대의 물건은 더 이상 없다고 하였다.
현재 시세
▶ N사에 매물 최저가 6.6억(1층)
▶ 호갱노노 현재시세는 약 7.1억이며,
▶ 전세 시세는 대략 3.6~4억선이다.
▶ 전고점은 `21년 9.2억에 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
리모델링사업 진행 단계
- 허가준비
[출처-언제나닷컴]
◎ 사업 이후
- 건설사 : 포스코이앤씨
- 종후세대 : 1,339세대
- 19개동(+2개동)
- 지하 4층 ~ 최고층수 22층
- 신축단지명 : 더샵 분당 브리니티
☞ 앞서 매화1단지가 분담금의 견해차를 좁히지 못한 채 사업의 전망이 불투명한 가운데, 뒤늦게 시작한 매화 2단지가 오히려 사업에 속도를 붙이며, 진행 중이다. 중개사님의 조언대로 앞으로 1~2개월 내에 리모델링 사업에 반대하는 현금청산 대상 세대와 소송의 경과가 Key인 것 같다. 해당 소송이 원만히 해결되고 나면, 바로 이어 허가준비(권리변동계획수립 → 사업계획승인) 까지 빠르게 진행 될 수 있으리라 개인적으로 기대하고 있다.
[매화2단지 리모델링 투시도 / 출처-대한경제]
[매화2단지 리모델링 조감도 / 출처-한국주택경제]
[출처-리치고]
장미8단지 현대
구축(재건축 준비 중)
◎ 현재
- 세대수 : 2,136세대
- 준공연도 : 1993년
- 25개동 / 최고층수 20층
- 건설사 : 현대산업개발/현대건설
☞ 장미8단지 현대아파트는 사실 야탑역과 가장 가깝고(걸어서 5분도 안 걸릴 듯), 단지고 1~3단지까지 총 25개동으로 되어있는 입지로는 가장 좋은 단지였다. 리모델링이 진행 중인 매화단지들 보다 입지나, 향후 가치로 보나 사실 장미 현대가 더 우위에 있다고 생각들었다. 단지 내에 하천(여수천)이 가로질러 흐를 정도로 단지가 크고, 단지 내(도로 끝 편)에 야탑중학교를 접하고 있었다. (향후 재건축 할 때 중학교에서 반발이 어느정도 예상 된다.)
재건축 사업 진행 단계
- 준비 중(진행 미정)
☞ 중개사님에게 들은 바로는 장미현대의 통합 재건축을 진행하고 있는 추진위원회 준비를 도맡은 분이 비교적 젊은 나이인데 정말 Smart한 친구(?)라고 하였다. 비용 절감을 위해, 직접 봉사하시는 분들을 고용하여 단지 내 입주자 대표회의실을 빌려서 동의서를 징수하였다고 한다. 이미 분당 재건축 선도지구에도 제출하였으나, 1기 선정에서는 가점이 부족하여 탈락되었다고 한다. 이어서 발표 할 선도지구 대상에 선택 되기 위해 다시 후보지 제출을 할 계획이라고 한다. 선도지구 후보지로 선정되기 위해서는 재건축 사업 동의율이 최소 50%이상은 나와야하는데, 해당 장미 현대는 동의율 기준은 이미 넘은 상황이라고 한다. 사실 재건축이 진행된다고 보기에도 어려울 정도로, 이제 막 사업에 대해 단지내에서 재건축하자는 열의로 첫 발을 내딘 상황이라고 볼 수 있어, 재건축의 호재라고 보기에는 아직 멀었다고 생각된다.
[출처-아실]
3. 첨언
중개사 2곳을 들어가서 이것저것 상담을 하면서, 내린 생각은 정비 사업에서의 조합장이 얼마나 중요한 자리인지이다. 예전에는 단지, 부동산 물건만 좋으면 조합장이 어떻든 간에 사업이 잘 진행되지 않을까 싶었는데, 전혀 아니었다. 막상 조합장의 역량 부족으로 인해 사업 자체가 표류(사실상 중단) 된 단지를 직접 보고 왔으니 말이다. 물론 조합장의 역량 부족이라고 치부하기에는 성급하다고 할 수도 있다. 하지만, 개인적으로 리모델링 단지를 소유하고 사업을 몸소 진행하는 절차를 겪어보면서 조합장이 얼마나 중요한 사람인지 느끼고 있다.
결국 리더가 중요한 것이다.
생각보다 리더의 자리는 쉽지만은 아니라고 생각한다. 모든 책임을 지고, 사업과 사람을 이끌어 낼 진정한 리더. 비단, 회사와 조직, 사업에서만이 아니라 우리의 주변에 벌어지는 많은 사건들에는 리더가 중심에 있고, 그 리더의 격은 흥망성쇠를 이끌어가는 중요한 요소이다.
잠시 리더를 잃은
대한민국은 표류 중이다.
지금의 잃어버린 시간을
다음의 리더는 따라잡을 수 있어야 한다.
그 전에 우리는 생각해야 한다.
리더의 격
참 된 리더가 얼마나 소중한지.
(정치적인 견해를 벗어나서 말이다)
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌
