대한민국 No.1 학원가 대치동의 재건축이 진행 중인 대치우성 1차 APT 경매분석_2023타경115592
1. Location
가급적이면 현실적인 금액대로
접근이 불가능한 물건은 잘 들여다보지 않는데,
그것 역시 편식일 수 있다고 생각해서
큰 마음 먹고 대한민국 No.1 서울 강남의
중심을 둘러보면서 경매 물건을 찾아보았다.
와중에 한번 제대로 들여다보고 싶은
강남구 대치동의
APT 경매 물건을 Posting
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실 항공뷰]
[출처-네이버부동산]
▣ 대치우성 1차 아파트
- 세대수 : 476세대
- 준공연도 : 1984년
- 6개동 최고층수 14층
- 건설사 : 우성건설(주)
모르는 사람이 없을 대치은마 아파트를 옆에 두고 있으며, 대한민국 No.1 학군지(학원가)인 대치동 학원가를 도보로 이동 가능한 입지의 단지이다. 지하철 3호선 학여울역, 무리하면 대치역을 이용 가능
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 중앙21계 2023타경115592
-입찰일 : 2024년 12월 17일(2회유찰)
-감정가 : 29.3억
-최저가 : 18.75억
-물건 : 강남구 대치동 우성 3동 903호
-평형 : 41평
1) 현재 시세
N사에 경매물건과 동일평형 매물 없음
30평의 경우 매물 최저가는 29억이다.
산술 계산 하면 약 38억 정도이다.
호갱노노 현재시세는 31.9억이며,
▶ 전세 매물은 대략 11억/14억이다.
▶ 전고점은 이미 뛰어넘어 실거래 되었다.
[출처-네이버부동산]
[출처-호갱노노]
2) 권리분석
오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한
"소유자 점유" 의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2013년 약 9.9억에
대치우성 APT를 공유지분으로
매수한 지OO/남OO님은
해당 집으로 전거(이사) 하였고,
이어서 2017년 6월
역시나 공유지분으로
문OO님/배OO에게 매도한다.
이러면서 지OO/남OO님은
다른 곳으로 이사를 갔고,
그리고 문OO님/배OO님이 해당 주소에서
전거(이사)를 한다.
바로 직전 '23년 7월 협의분할에 의한 상속으로
배OO님의 절반 지분을
마저 문OO님에게 이전되면서
온전하게 100% 지분 소유권자로
현 소유자이자 점유자인 문OO님만 남게 된다.
§ 복잡하니, 도표로 간단하게 정리하면 아래와 같다.
`23년 7월 배우자로 추정되었던 '53년생 배OO님의 돌연 사망이 추정된다. 그 후에 상속자들의 협의분할에 의해 해당 물건의 절반 지분은 문OO님에게로 상속진행 된 것으로 예상된다.
[등기(집합) 중 갑구]
[등기(집합) 중 갑구]
[등기(집합) 중 갑구]
이어서,
▣ 등기 을구 살펴 보면
소유권자인 문OO님은
개인 / 주식회사 석우 / 대부업체에게
지속해서 집의 지분이 증가될 수록
추가 계약을 통해 담보대출을 실행한다.
최종, 합산 채권최고액은 44억을 넘기게 된다.
이렇게 집의 시세를 넘기는 수준으로
담보대출 금액이 증가 할 때마다,
신용보증기금은 근저당권가처분을 신청한다.
§ 사해행위취소로 인한 근저당권설정등기의 말소등기청구권 이란?
☞ 신용보증기금은 해당 근저당은 서로 이해관계가 있는 주체가 집이 경매가 넘어갔을 경우에도 소유권을 보전하기 위하여 서로 짜고 근저당이라는 계약 형태로 남겨두는 것이라고 의심하여 '너네 혹시라도 이렇게 짜고 치는 거라면 너네가 진행한 근저당권 이전 자체를 말소시켜 버릴거야.'라고 등기에 남겨둔 것이다. 그래서 아래 금지사항으로 '양도, 담보권 설정 기타 일체의 처분행위의 금지' 라고 명기 된다.
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
[등기(집합) 중 을구]
▣ 전입세대확인서
현 소유주 문OO님을 제외하고는 전부 말소 되었다. 현재 등기 상에서 살펴볼 수 있듯이 현 소유주 문OO님이 점유를 하고 있으리라 추정 된다.
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
- Nothing Special !
[매각물건명세서]
3. 첨언
위에서 얼핏 보면, 해당 건은 등기는 상당히 복잡해 보이지만 막상 권리상으로는 큰 하자가 없는 '소유자점유' 물건이다.
하지만, 본 물건은 권리상의 하자보다 더 중요한 것이 있다.
바로 해당 소유자가 재건축 조합원이냐는 것이며, 조합원 지위 승계가 가능하냐가 훨씬 더 중요하다. 왜냐면 대치우성을 들여다 보는 이유는 바로 아파트 재건축 사업이 진행 중이기 때문이다. 전고점도 회복하며, 지속하여 연일 신고가를 쓰는 물건이 2차례나 유찰이 되었다는 것은 조합원 지위 승계가 불가능하지 않을까 조심스럽게 예상이 되는 부분이다. 해당 물건의 Key는 다름아닌, 조합원 자격에 있음.
Anyway,
대치 우성은 현재 옆의 단지인 쌍용과 함께 통합 재건축으로 사업을 변경하여 진행하려고 한다. 쌍용2차가 우성1차 재건축 사업에 흡수되는 방식으로 2024년 10월 정비계획 결정 및 정비구역 변경(안)을 공람공고하였다.
- 해당 단지 : 대치우성1차 + 쌍용2차 통합
- 건설사 : 미정
- 종전세대 : 840세대
→ 준공 후 세대 : 1,332세대
- 최고층수 지상 49층
[대치우성+쌍용2차 재건축 조감도 / 출처-대한경제]
☞ 대치우성과 쌍용2차의 통합재건축 앞서, 대치우성1차, 쌍용2차, 쌍용1차를 모두 통합하여 우쌍쌍으로 진행하려고도 준비했었으나, 여러가지를 고려하여 최종 대치우성1차+쌍용2차의 통합재건축으로 진행을 확정하였다. 이를 통해 단독 재건축을 하는 것보다 훨씬 영향력이 높은 단지가 될 것이라 예상 된다. 용적률도 299.99%를 적용받아 기존 35층 계획이었던 계획에서 49층까지 층수를 올리게 된다.
[출처-아실]
♣ 사업진행 단계
[출처-리치고]
▣ 재건축/재개발 조합원 자격 승계 요건
투기과열지구로 지정된 지역에서는 특정 시점에 따라 조합원 자격(지위 양도)가 제한 된다.
- 재건축 : 조합설립 인가 전 매수
- 재개발 : 관리처분인가 전 매수
→ 해당 시점 이후 취득 물건은 현금청산 대상.
단, 금융회사의 자금 회수를 돕는 경매나 세금체납을 이유로 한 공매는 투기와 무관하다고 판단하여 낙찰자에게 조합원 지위 승계가 인정 된다.
강남구의 대치우성은 아쉽게도
투기과열지구에 지정 되어 있는 곳이다.
일반적인 금융회사의 경매신청 건이면,
조합원지위를 잘하면 받을 수도 있으나
본 건은 대부업체이기에 그 가능성도 희박해 보인다.
아쉽다.
조합원 지위만 승계되었어도
한번 입찰해 보려고 했는데
는 거짓.
입찰 보증금 여력도 없는 것은 챙피하니까 비밀로.
그나저나 재건축 완료 되면 진짜 좋긴 하겠다.
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌
