밍밍하지않은마커스

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​

1. Where

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정말 모처럼 서울의 서남권으로

옮겨보는 발걸음.

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지난번 경매물건을 분석하면서

한번 임장을 다시금 다녀올 필요가

있겠다고 생각이 들어 직접 다녀온

영등포구 신길동 임장​기 PART 1.

​

​

해당 임장기는 역시

한번에 다 담기에는 내용이 많아서

아래와 같이 2편으로 나누어서 Posting!

​

​

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• PART 1 - 신길뉴타운

└ 남서울아파트(재건축)

+ 신길 파크자이

+ 힐스테이트 클래시안

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• PART 2 - 신길재건축

└ 신길 우성2차/우창 아파트

+ 신길 래미안 에스티움

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​

​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223742160141

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★ 낙찰 결과 ★

​- 2024타경127529​

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• 매각가 : 약 14.54억
• 최저가 : 약 11.92억
• 응찰인원 : 31명
• 낙찰가율(감정가대비) : 97.58%

​

☞ 정말 엄청난 경쟁률과 낙찰가율이다. 누가 거래가 줄었다고 하였는가? 실제로 임장하면서 중개소와 상담을 하면서 느낀 점은, 현재 신풍역 인근 (신길 뉴타운)의 물건은 빠르게 전고점을 회복하기 위해 다시금 반등하는 분위기이며, 실제로 매물을 거둬들이며 판매자 우위 시장으로 변하고 있었다. 31명이 입찰 참여한 판단 근거는 무엇일까?

​​​

2. What

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• ​세대수 : 1,476세대
• 준공연도 : 2020년
• 14개동 / 최고층수 29층
• 건설사 : 현대건설

​

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​

☞ 힐스테이트 클래시안은 나름 규모도 크고, 경사도 있는 단지였다. 고도가 있음에도 모두 평지로 만들었고, 단지 내 엘레베이터와 함께 계단식 구조가 정말 잘 되어서 경사도를 크게 느끼지 못하게 평지로 단지를 잘 조성한 단지라고 생각 되었다. 신길동은 과거부터 도당이라는 종교적인 공간이 존재했을 정도로, 종교 관련 시설이 유독 많이 보이는 지역이었다. 힐스테이트 클래시안을 둘러보는 와중에도 '법화사'라는 절이 눈길을 끌었다. 총평. 규모도 나름 크고 단지 구성도 잘 되어있으며, 무엇보다 평지로 잘 건축한 단지여서 살기에 더할 나위 없이 좋을 공간으로 생각 되었다.

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​

​

​§ 33평 기준으로 정리하면

▶ ​N사에 매물 최저가 14.5~15억

​▶ ​호갱노노 현재시세는 15.6억이며,

▶ 전세 시세는 대략 8.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 16.2억에 실거래 되었다.

​​

[출처-네이버부동산]

[출처-호갱노노]

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​

[출처-아실]

​

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• 세대수 : 641세대
• 준공연도 : 2022년
• 6개동 / 최고층수 27층
• 건설사 : GS건설

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​

​

☞ 신길파크자이은 세대수가 많은 단지는 아니었다. 적당한 경사가 있는 곳인데도 동선을 잘 둘러서 만들어서 크게 힘들다는 생각은 들지 않았고, 조용하고 특히 조경이 굉장히 멋지게 된 단지라는 생각이 들었다. '앨리시안 힐'이라는 이름으로 나무와 물줄기를 바라보며, 힐링할 수 있는 공간을 조성하였다. 어린이집은 단지 초입 문주 옆에 위치한다. 총평. 조용하면서 복잡하지 않게 살기 좋을 단지. + 이미 전고점을 회복하여 All Time High(신고가-34평 기준 15.2억)를 뚫은 단지이다.

​

​

​

​§ 34평 기준으로 정리하면

▶ ​N사에 매물 최저가 14.6억

​▶ ​호갱노노 현재시세는 14.8억이며,

▶ 전세 시세는 대략 7.8~8억선이다.

​​​▶ 전고점은 `24년 15.2억에 실거래 되었다.

​

[출처-네이버부동산]

[출처-호갱노노]

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​

[출처-아실]

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• 건설사 : 대우건설
• 준공 후 세대 : 812세대
• 8개동 / 지하3층 ~ 지상 29층

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​

☞ 신길 남서울아파트(신길푸르지오써밋) 재건축 뉴타운 10구역은 이미 펜스가 쳐져있었고, 신풍역을 나오자마자 정말 바로 코앞에서 현장을 마주할 수 있었다. 눈으로만 보았을 때는 엄청 규모가 커서 족히 1,000세대는 넘을 것 같아 보였으나, 실제로는 약 800세대 규모였다. 이미 퇴거는 완료 된 것으로 보였고, 철거가 이제 막 진행 되는 것 같았다. (아직 정비구역 내에 기존 건물들은 철거되지 않은 상태였다.) 다만, 사업의 진전이 더디다는 중개사의 말과는 다르게 주말임에도 현장 안쪽에서는 한창 분주하게 현장직 근무자 분들이 공사를 하고 있었다. 과거가 여실히 보이지만, 곧 다가올 미래가 코 앞에 있음이 느껴지는 현장이었다.

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​

​

▶ 재건축 진행 단계

- 이주완료, 철거 진행 중

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[출처-아실]

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[신길푸르지오써밋 조감도 / 출처-JUNGLIM Design]

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3. 첨언

​

​

중개소에서 남서울아파트 재건축에 대해는 2가지 내용을 전달하였는데,

​

1. 기존 상가 등의 조합원들과 이주비 소송 등 문제가 있었으니 확실하게 진행되는 내용을 확인할 것.

​

2. 전매제한이나, 실거주 의무는 없으나 매물 자체가 별로 없으며 기존 물건의 평수가 작았기에(17평 정도) 분담금이 클 것이다. 최근 16평도 9.5억 가까이에 실거래 되었다고 한다.

​

참고로 1번의 이주비 관련 소송은 2021년 사업인가 시행이후 보상 등에서 소송전이 펼쳐지면서 '유령아파트'로 오랜 기간 방치되었었다고 한다.

​

※ 관련 기사는 아래 원문을 참조

👇👇👇

https://www.sedaily.com/NewsView/2DEEK5GNBG

​

​

Anyway,

이제는 잘 정리되어,

사업이 진행되고 있고

미래를 향해 가는 만큼

더 살기 좋은 동네로 변하고 있음은

확실하다.

​

예전에 둘러보았던 신풍역과는

전혀 다른 지역으로 변화되어있었다.

이래서 임장은 꾸준히 다녀야 하나보다.

​

추가로, 신안산선 공사가 한창 중이었다.

이 또한 신풍역 인근 APT에게는

미래가치를 높여줄 수 있는 Factor이다.

[신안산선 공사 현장]

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▣ 교통호재

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1. 신안산선 : 신풍역

[출처-아실]

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신길뉴타운

결코 싸지 않은 곳이며

여의도/강남접근성이 우수한 만큼

수요는 끊이지 않을 곳이라고 생각된다.

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​

대체 어딜 가야 싼 곳을 구하지?

I Seoul U

일단 여기도 10억 이상

​

억억억

​

팔랑티어 빨리 튀어오르자🔥🔥🔥

​

​

나머지 구역은 임장 Part 2에서

To be continued.

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌

​

​

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​

1. Where

​

개인적으로 분당의 리모델링과 재건축에

관심이 많아서 이곳저곳 손품으로

돌아보다가, 직접 방문하여 현재 상황

점검이 필요하다 싶어 방문해 본

분당구 야탑동 임장​기이다.

​

​​

[출처-리치고]

​

​

​

​2. What

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◎ 현재

• 세대수 : 562세대
• 준공연도 : 1995년
• 6개동 / 최고층수 20층
• 건설사 : 삼익

​

​

☞ 매화마을 공무원1단지는 규모는 그렇게 크진 않은 조용한 단지였다. 야탑역과는 도보로 10~15분 정도 걸리는 거리였고, 오래된 단지인데 최근에 도색을 새로해서 그런지 깔끔해 보였다. 역시 구축이니 만큼 주차난은 있어보였고, 무엇보다 상권/상가인프라는 직접적으로 이용하기엔 크게 좋아보이진 않았다. 2단지를 마주보고 흐르는 여수천은 산책하기에 좋아보였다. 매화 1단지는 리모델링 사업이 진행 중이어서 관심이 갔던 단지로 임장을 통해 중개사에 들어가 리모델링 사업의 현황을 들었는데 자세한 내용은 아래에서 언급하고자 한다.

​

​

▶ ​N사에 매물 최저가 6.95억(1층)

​▶ ​호갱노노 현재시세는 7.1억이며,

▶ 전세 시세는 대략 3.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 9.45억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

[출처-호갱노노]

​

​

​

[출처-언제나닷컴]

​

◎ 사업 이후

• 건설사 : 포스코이앤씨
• 종후세대 : 638세대
• 7개동(+1개동)
• 지하 2층 ~ 최고층수 22층

​

☞ 분당 내에서는 한솔/느티/무지개 다음으로 빠르게 리모델링 사업에 출사표를 던졌던 매화1단지이지만, 2022~23년 급격한 건설자재, 인건비 등의 상승에 따라 분담금을 당초 예상보다 높게 책정하게 되면서, 조합원과의 마찰이 빚어졌고, 결국 분담금 총회에서 안건이 부결되면서 조합장은 자진 사퇴를 하였다. 현재 비상대책위원회(비대위) 중심으로 해결하여야 하나 누구하나 총대를 메고 사업을 다시 타진하지는 않고 있어, 사업은 말그대로 표류 중, 냉정하게 말하면 리모델링 사업은 전면 중단에 들어갔다.

​

중개사님과의 상담에서 얻은 Tip은 해당 분담금 총회가 부결된 가장 큰 이유로, 분당의 먼저 사업이 진행된 무지개마을을 이유로 들고 있다. 무지개마을의 분담금은 보다 빠른 시점에서 안건이 통과 되었는데, 과거의 시세로 통과가 되다보니 매화1단지 조합원들은 무지개마을의 분담금보다 비싸다는 이유로 받아들이지 못했다고 한다.

​

→ 개인적으로 생각하자면 무지개마을4단지는 최종 입주 시점에 최종 분담금이 확정 될 것이며, 해당 금액도 당초 분담금 총회때의 예상 금액(계약금액) 보다 인상 될 것이다. 결국 조삼모사. 시세의 변동에 따라 분담금이 책정되어야 하는 것을, 과거 시세로 분담금이 책정되지 않았다 하여, 사업이 중단 된 것은, 아침에 바나나를 더 먹지 못한 원숭이가 화내는 격과 같아 조금은 아쉬운 마음이다. 물론, 쉽게 판단할 부분은 아니니 조심히 의견을 적어 본다.

​

[매화1단지 리모델링 조감도 / 출처-서울뉴스]

[출처-아실]

​

​

​

​

◎ 현재

• 세대수 : 1,185세대
• 준공연도 : 1995년
• 17개동 / 최고층수 21층
• 건설사 : 경남기업/삼익건설

​

​

​

​

☞ 매화마을 공무원2단지는 17개 동으로 단지가 생각보다 넓었다. 야탑역과는 도보로 대략 10분정도이며, 바로 옆에는 고등학교를 접하고 있다. 무엇보다 실개천이지만, 매화1단지를 마주보고 여수천이 흐르고 있어 해당 천을 따라 탄천까지 걷기에도 좋아 보였다. 단지 내 크지 않은 고저차이는 있는 단지였으며, 무엇보다 분리수거가 상시 가능한 점이 좋아 보였다. 역시 구축이니 만큼 주차난은 있는 단지였다. 중개사님과의 상담을 통해

리모델링 사업 진행에 대해 점검할 수 있었는데 해당 내용은 아래에서 언급하고자 한다. 참고로 중개사를 찾았을 때 매수와 전세 계약 진행 중이었고, 가장 저렴하게 나온 211동의 6억9천5백만원의 물건은 임장 당일 오전 가계약금을 입금하여 6억대의 물건은 더 이상 없다고 하였다.

​

​

▶ ​N사에 매물 최저가 6.6억(1층)

​▶ ​호갱노노 현재시세는 약 7.1억이며,

▶ 전세 시세는 대략 3.6~4억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 9.2억에 실거래 되었다.

​

[출처-네이버부동산]

[출처-호갱노노]

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​

​

[출처-언제나닷컴]

​

◎ 사업 이후

• 건설사 : 포스코이앤씨
• 종후세대 : 1,339세대
• 19개동(+2개동)
• 지하 4층 ~ 최고층수 22층
• 신축단지명 : 더샵 분당 브리니티

​

☞ 앞서 매화1단지가 분담금의 견해차를 좁히지 못한 채 사업의 전망이 불투명한 가운데, 뒤늦게 시작한 매화 2단지가 오히려 사업에 속도를 붙이며, 진행 중이다. 중개사님의 조언대로 앞으로 1~2개월 내에 리모델링 사업에 반대하는 현금청산 대상 세대와 소송의 경과가 Key인 것 같다. 해당 소송이 원만히 해결되고 나면, 바로 이어 허가준비(권리변동계획수립 → 사업계획승인) 까지 빠르게 진행 될 수 있으리라 개인적으로 기대하고 있다.

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​

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[매화2단지 리모델링 투시도 / 출처-대한경제]

[매화2단지 리모델링 조감도 / 출처-한국주택경제]

[출처-리치고]

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​

◎ 현재

• 세대수 : 2,136세대
• 준공연도 : 1993년
• 25개동 / 최고층수 20층
• 건설사 : 현대산업개발/현대건설

​

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​

☞ 장미8단지 현대아파트는 사실 야탑역과 가장 가깝고(걸어서 5분도 안 걸릴 듯), 단지고 1~3단지까지 총 25개동으로 되어있는 입지로는 가장 좋은 단지였다. 리모델링이 진행 중인 매화단지들 보다 입지나, 향후 가치로 보나 사실 장미 현대가 더 우위에 있다고 생각들었다. 단지 내에 하천(여수천)이 가로질러 흐를 정도로 단지가 크고, 단지 내(도로 끝 편)에 야탑중학교를 접하고 있었다. (향후 재건축 할 때 중학교에서 반발이 어느정도 예상 된다.)

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​

​

​

☞ 중개사님에게 들은 바로는 장미현대의 통합 재건축을 진행하고 있는 추진위원회 준비를 도맡은 분이 비교적 젊은 나이인데 정말 Smart한 친구(?)라고 하였다. 비용 절감을 위해, 직접 봉사하시는 분들을 고용하여 단지 내 입주자 대표회의실을 빌려서 동의서를 징수하였다고 한다. 이미 분당 재건축 선도지구에도 제출하였으나, 1기 선정에서는 가점이 부족하여 탈락되었다고 한다. 이어서 발표 할 선도지구 대상에 선택 되기 위해 다시 후보지 제출을 할 계획이라고 한다. 선도지구 후보지로 선정되기 위해서는 재건축 사업 동의율이 최소 50%이상은 나와야하는데, 해당 장미 현대는 동의율 기준은 이미 넘은 상황이라고 한다. 사실 재건축이 진행된다고 보기에도 어려울 정도로, 이제 막 사업에 대해 단지내에서 재건축하자는 열의로 첫 발을 내딘 상황이라고 볼 수 있어, 재건축의 호재라고 보기에는 아직 멀었다고 생각된다.

​

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[출처-아실]

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3. 첨언

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중개사 2곳을 들어가서 이것저것 상담을 하면서, 내린 생각은 정비 사업에서의 조합장이 얼마나 중요한 자리인지이다. 예전에는 단지, 부동산 물건만 좋으면 조합장이 어떻든 간에 사업이 잘 진행되지 않을까 싶었는데, 전혀 아니었다. 막상 조합장의 역량 부족으로 인해 사업 자체가 표류(사실상 중단) 된 단지를 직접 보고 왔으니 말이다. 물론 조합장의 역량 부족이라고 치부하기에는 성급하다고 할 수도 있다. 하지만, 개인적으로 리모델링 단지를 소유하고 사업을 몸소 진행하는 절차를 겪어보면서 조합장이 얼마나 중요한 사람인지 느끼고 있다.

​

결국 리더가 중요한 것이다.

생각보다 리더의 자리는 쉽지만은 아니라고 생각한다. 모든 책임을 지고, 사업과 사람을 이끌어 낼 진정한 리더.​ 비단, 회사와 조직, 사업에서만이 아니라 우리의 주변에 벌어지는 많은 사건들에는 리더가 중심에 있고, 그 리더의 격은 흥망성쇠를 이끌어가는 중요한 요소이다.

​

​

​

잠시 리더를 잃은

대한민국은 표류 중이다.

지금의 잃어버린 시간을

다음의 리더는 따라잡을 수 있어야 한다.

​

그 전에 우리는 생각해야 한다.

리더의 격

참 된 리더가 얼마나 소중한지.

(정치적인 견해를 벗어나서 말이다)

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌

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​

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1. Where

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지난번 올렸던 PART1의 임장기에 이어

양천구 신정동 임장​기 PART 2.

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• PART 1 - 신정네거리역 인근

└ 신정 3구역 + 신정4구역 + 래미안 목동 아델리체

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• PART 2 - 신정뉴타운

└ 호반써밋목동 + 신정뉴타운롯데캐슬

+ 목동센트럴아이파크위브

+ 신정1-5구역(1152번지일대)

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​​

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2. What

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• 세대수 : 407세대
• 준공연도 : 2022년
• 7개동 / 최고층수 19층
• 건설사 : 호반건설

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☞ 호반써밋목동은 (구) 신정2-2재개발 구역이 완공되어 입주한 단지이다. 신정뉴타운 중에서는 규모는 작은 편에 속하며, Part 1편의 래미안목동아델리체와 마주보고 있는 단지이다. 신정네거리역과 도보로 5분정도 안으로 초역세권이다. 2022년 무순위 줍줍으로도 나름 유명했던 단지이다.

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​

​§ 32평 기준으로 정리하면

▶ ​N사에 매물 최저가 12.9억

​▶ ​호갱노노 현재시세는 13.15억이며,

▶ 전세 매물은 대략 8~8.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 입주 후, 최근 13.2억에 실거래 되었다.

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[출처-네이버부동산]

[출처-호갱노노]

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[호반써밋목동 조감도 / 출처-연합뉴스]

[출처-네이버부동산]

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• 세대수 : 3,045세대
• 준공연도 : 2020년
• 35개동 / 최고층수 23층
• 건설사 : 컨소시움[현대산업개발 + 두산건설]

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☞ 목동센트럴아이파크위브는 (구) 신정1-1재개발 구역이 완공되어 입주한 단지이다. 무엇보다 규모가 어마무시하다. 임장루트에서 앞선, 신안약수 아파트를 둘러보는데 맞은편에 정말 한눈에 담을 수도 없는 대단지가 있어서 뭔가 했더니, 목동센트럴아이파크위브였다. 무엇보다 조경이 잘 되어있고, 아이들 뛰어다니는 소리가 참 듣기 좋았던 단지였다. 젊은 어머니들(30대초반으로 보이는)이 아이를 자전거에 태우고 나란히 3대가 가는 풍경도 보였던. (어린이집 친구의 부모님들인가 싶은) 따뜻한 온기가 도는 신정뉴타운 중에서는 평지에 속하는 단지였다. 단, 역이랑은 상당히 거리가 있는 단지라서, 버스를 이용하는 편이 나을 것 같다는 정도(?)

​

다만, 나중에 목동선이 생기게 된다면, 강신중교역을 통해 바로 코앞에서 지하철 이용이 가능하다.

​

​

​§ 33평 기준으로 정리하면

▶ ​N사에 매물 최저가 11.3억

​▶ ​호갱노노 현재시세는 11.2억이며,

▶ 전세 매물은 대략 6.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 14억에 실거래 되었다.

[출처-네이버부동산]

​

[출처-호갱노노]

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[출처-나무위키]

[출처-리치고]

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• 세대수 : 930세대
• 준공연도 : 2014년
• 11개동 / 최고층수 20층
• 건설사 : 롯데건설

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☞ 신정뉴타운 롯데캐슬는 (구) 신정1-4재개발 구역이 완공되어 입주한 단지이다. 신정재개발지역, 이른바 신정뉴타운 지역 중에서는 바로 옆의 두산위브와 함께 형님 격으로 상당히 빠르게 입주한 단지이다. 벌써 입주한지 10년이 지난 단지이니 말이다. 이름에도 '신정뉴타운'을 쓰고 있는 단지인데, 2020년 단지명에 '목동'을 넣기 위해 개명을 진행했으나, 법원에서는 양천구청의 손을 들어주며 개명 불가(원고패소) 판결하였다.

​

​

​§ 34평 기준으로 정리하면

▶ ​N사에 매물 최저가 9.3억

​▶ ​호갱노노 현재시세는 9.65억이며,

▶ 전세 매물은 대략 5.7억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 12.1억에 실거래 되었다.

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[출처-네이버부동산]

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[출처-호갱노노]

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[출처-네이버부동산]

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• 건설사 : 미정
• 종후세대 : 956세대
• 층/동수 : 미정​

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☞ 신정 1152번지일대 재정비구역(1-5구역)은 '신속통합기획대상지'로 진행되는 구역이다. 중개사님을 통해 들은 가장 중요한 사실은, 신통기획으로 사업이 전환 진행되면서, 토지거래허가구역으로 묶였다는 것이다. 이는 투자 목적일지라도, 반드시 실거주를 하여야 한다는 것이다.

지지부진했던 뉴타운 사업을 해제하면서 신속통합기획으로 (구) 1-5구역을 '1152번지일대'로 2021년 8월 선정하면서 사업을 변경/진행하는 것이다. `24년 6월 조합설립인가가 완료된 구역으로 아직은 시간이 조금은 더 걸릴 나름의 초기 재개발에 속하는 구역이다. 명절을 맞이하여, 여러가지 건설사들의 현수막이 걸려있는 곳으로, 1군 건설사들도 많은 관심을 보이는 사업지이다.

​

​

그나저나, 총포사는 대체 왜 있는 것일까? 진정 호신용품을 살 수 있는 것인가?

​

​

​

▶ 재개발 진행 단계

​- '24년 06월 조합설립인가

- 사업시행인가 예정

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[신정1-5구역 예시도 / 출처-주거환경Life]

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3. 첨언

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신정 1152번지 일대(1-5구역) 재개발 구역에 대해 중개사님과 많은 대화를 나누었다. 오히려 투자를 하기에는 4구역보다도 1-5구역이 더 나을 것 같다는 의견이었다. 다만, 앞서 언급한 것처럼 토지거래허가구역이니 만큼, 많이 노후된 주택에 몸테크가 필요한 투자이다. 하지만 사업단계로 보았을 때 이제 막 조합설립인가가 완료된 만큼 인고의 시간이 꽤나 필요해 보인다. 물론, 신속통합기획이니만큼 조금은 더 속도를 내겠지만, 신통기획이 앞단의 속도를 줄이는데 의미가 있는 방식이다 보니, 계산은 잘해보아야 할 것 같다.

​

​

​

Anyway,

신정네거리역을 적지 않은 시간

둘러보면서, 신축으로 입주한 아파트는

대충 둘러보고 Pass 했는데도

꽤나 시간이 걸린 임장이었다.

그래도 이렇게 직접 두발로,

두눈으로 담고 와야 계속 기억이난다.

​

부동산은 현장 임장이 왜 중요한지를

여러모로 다시금 깨닫게 된 임장이었다.

​

신정네거리역 근처에

신정동 먹자골목과 함께

재래시장도 남아있어

이런 저런 먹거리는

충분한 곳이라는 생각이 들었다.

​

그나저나, 이번 임장을 통해

역시나 옛것과 새것의 공존을

느낄 수 있었는데,

역시나 새것은 좋긴하다.

특히 부동산에서는 말이다.

​

그러나,

투자로는 옛것.

노래도 역시 옛것.

​

1990년대 노래가 왜 더 마음을 울리는지.

김광진님의 편지나 들어야겠다.

​

여기까기가 끝인가보오

​

신정동 임장 끗.

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌

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​

1. Where

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얼마전 경매 물건으로 포스팅 하면서,

중개사에 직접 재개발 진행 단계 확인이

필요하다는 생각에 현장을 다녀온

양천구 신정동 임장​기 PART 1.

​

​

해당 임장기는 역시

한번에 다 담기에는 훑어본 곳이 많아서

아래와 같이 2편으로 나누어서 Posting!

​

​

• PART 1 - 신정네거리역 인근

└ 신정 3구역 + 신정4구역 + 래미안 목동 아델리체

​

• PART 2 - 신정뉴타운

└ 호반써밋목동 + 신정뉴타운롯데캐슬

+ 목동센트럴아이파크위브

+ 신정1-5구역(1152번지일대)

​​

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​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223730581007

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★ 낙찰 결과 ★

​- 2024타경127215​

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Will be updated. ​

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2. What

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• 건설사 : 미정
• 종후세대 : 미정
• 6개동(3-1 and 3-2 구역)
• 공동주택 2개동(약 310세대)
• 최고높이 80m 계획

​

​

​

​

☞ 신정 3-1, 3-2 재정비촉진구역은 앞선 포스팅에서 우려했던 것처럼 사업의 속도가 문제이다. 해당 구역은 주거의 형태보다는 상가 중심의 건물 위주로 구성된 구역이니만큼 조합원들의 동의를 얻기에 어려움이 많아 보였다. 문제는 상가도 아주 우량한 병원, 약국, 프랜차이즈 브랜드 들이 구성되어있어 임대수요도 끊이지 않는다고 한다. 공실이 좀처럼 없고, 월세도 잘 들어오기 때문에 오래도록 상가를 보유한 소유주들은 굳이 재개발을 할 필요성을 느끼지 못한다는 것이다. 그럼에도 불구하고, (중개사의 말을 빌리면) 조합원들끼리 나름의 속도로 진행하면서 동의도 구하고 있다고는 한다. 해당 지역은 상업용 목적 건물들이 즐비한 곳이어서, 재개발 이후에도 조감도를 살펴보면 주상복합과 복합 업무지구(상업목적) 빌딩으로 조성이 된다. 과연 지금의 상가 소유주는 주상복합의 구분상가 혹은 주택을 원할지가 관건이다.

​

※ 3-2구역 사진을 담지 못했는데, 병원/은행, 버거킹/KFC등 프랜차이즈 등의 상가가 밀집된 상가구역이다.

​

​

▶ 재개발 진행 단계

​- '10년 12월 추진위원회 승인

- 조합설립인가 예정

[출처-리치고]

​

[신정3-1 재정비촉진구역 조감도 / 출처-머니투데이]

[출처-아실]

​

​

• 건설사 : 대우건설
• 종후세대 : 1,713세대
• 14개동
• 지하 5층 ~ 최고층수 23층
• 특별건축구역(스카이라인)

​

​

☞ 신정 4 재정비촉진구역은 신정뉴타운의 재개발 구역 중 가장 넓은 구역이라고한다. 또 조합설립인가 받은지 4년 11개월만에 사업시행인가까지 받았으며, 빠르게 관리처분인가까지 밀어붙이고 있는 구역이다. 무엇보다 '특별건축구역'으로 지정되어 스카이라인이 구성되어 신정뉴타운 구역 내에서 정말 집중받을 수 있는 단지로 거듭날 것으로 예상 되는 곳이다. 중개사에서는 4구역은 이미 막바지에 다다른 만큼 투자자금이 많이 필요하기에 오히려 가능하면 분양을 노려보는 것이 더 나을 수도 있다고 조언해주었다. 어쩌면 지금의 대장인 아델리체를 따돌릴 수 있는 차기 대권주자이지 않을까 생각이 들었던 구역이다.

​

​

​

​

▶ 재개발 진행 단계

​- '24년 07월 사업시행인가

- 관리처분인가 예정

​

[출처-리치고]

​

​

[신정4구역 조감도 / 출처-뉴스투데이]

[신정4구역 조감도 / 출처-서울경제]

​

[출처-아실]

​

​

• 세대수 : 1,497세대
• 준공연도 : 2021년
• 23개동 / 최고층수 27층
• 건설사 : 삼성물산

​

​

​

​

​

☞ 래미안 목동 아델리체는 (구) 신정 2재개발 구역이 재개발 되어 2021년 입주한 단지이다. 해당 단지에는 전통 재래시장이 위치하고 있어 사업이 더디었다고 하지만, 지금의 아파트만 봐서는 과거의 모습은 온데간데 없다. 정말 넓은 부지를 고저가 있는 언덕을 경관과 건축으로 잘 정비한 대단지였다. 시세는 전고점을 아직 회복하고 있지 않지만, 빠르게 과거의 수준으로 회복하고 있다고 한다. 해당 단지는 부동산이 호황으로 접어드는 시점에 분양하였고 최고점에 입주를 완료하면서 굉장히 사업적으로 수월하게 완공된 재개발 구역이었다고 한다.

​

참고로 도로를 구분하여 시세는 다르게 형성 되어있어, 조금 저렴한 집을 찾으려면 호반써밋쪽에 가까운 동을 추천해주었다. 신정네거리역은 정말 3분 컷정도 되려나? 이정도면 초역세권이라 부를만하다. 4구역이나, 3구역이 재개발이 완공 되면 신정네거리역 주변은 정말 말끔한 주거 뉴타운으로 변모할 것이라 기대된다.

​

​​

​§ 33평 기준으로 정리하면

▶ ​N사에 매물 최저가 14.6억

​▶ ​호갱노노 현재시세는 14.9억이며,

▶ 전세 시세는 대략 8.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 17.8억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

[출처-호갱노노]

​

[출처-나무위키]

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

3. 첨언

​

​

돌아오는 내내 정은스카이빌 3차 경매 물건의 투자 관련하여 많은 고민이 들었다. 경매로 시세보다 2억이라도 저렴하게 매수하고, 재개발까지 실거주하면서 기다린다면 성공적인 투자가 될 수 있을까? 무엇보다 중개사에서 상담하면서 강남 출퇴근은 조금(?) 힘들 것이라는 중개사님의 조언이 마음에 걸렸다. 또한, 상가 중심의 재개발은 정말 속도가 붙기 어렵다는 점이 최대 난제였다. 물론 돈이 넘쳐 난다면 경매를 안 할 이유가 없다. 마곡, 여의도, CBD 중심의 일자리에 출퇴근 하는 분들의 수요도 차고 넘치기에 정은스카이빌 3차는 생각보다 우량하다고 생각이 들었기 때문이다. 다만, 중요한 것은 상대우위이다.

​

한정된 재화를 투자대상에 배치한다면, 무엇보다 중요한 것은 투자수익률이다. 해당 투자수익률에는 '기간'이라는 Factor도 포함되기에, 기간대비 투자수익률이 우량한 대상에 자원을 배치하여야 한다는 결론이다. 결국 해당 경매 물건은 수익이 보장되는 대상임에도 불구하고, 상대우위(시간대비 투자수익률)에 있어 비교열위에 있다는 판단이 내가 내린 결론이었다. 분명 누군가에게는 상대우위에 있는 물건일 수도 있지만 말이다.

​

​

​

Anyway,

모처럼 임장을 하면서,

재개발 지역이니 만큼

중개사에 들어가서

이런저런 상담을 받았는데

역시 임장은 중개사님을 통해 얻는 정보가

중요하다는 것을 다시금 깨달은 임장이었다.

​

​

바쁘신 와중에

성실하게 답변 해주신

OO부동산, OO부동산 중개사님

깊은 감사드립니다.

​

나머지 구역은 임장 Part 2에서

To be continued.

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등에서 Data 발췌

​

​

​

​

1. Where

​

가을 하늘과 시원하게 불어오는 바람이

완연한 가을임을 느끼게 해주는 요즈음,

가을비도 촉촉하게 적셔주며

어느덧 두터운 아우터를 꺼내입고

외출을 하게 만드는 계절이다.

​

가장 애정하는 봄과, 가을

짧아서 더 소중하게 느껴지는 건 아닌지,

마치 일주일 반짝 폈다 사라지는,

그래서 뻔하지만 매번 설레이는 벚꽃처럼.

​

감성적인 글로 시작하는 거 보니,

가을인가보다.

​

Anyway,

계절과 상관없이 지속되는 부동산 임장.

정말 Wanna Be 지역 중에

원탑인 송파의 Positng

오금 현대 임장​기

​

​

​

​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223619062408

​

​★ 입찰일은 10/28일 ★

낙찰 결과는 10/28일 이후 Will be updated!

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​

​

​

​

2. What

​

​

​▣ 오금 현대 2,3,4차 아파트

​

• 세대수 : 1,316세대
• 준공연도 : 1984년
• 21개동 최고층수 14
• 건설사 : 현대산업개발​

​

​

☞ 우선 정문 인근 길가에 차를 정차하고, 옆길부터 먼저 걸었다. 옆길을 걸으며 보이는 잠실 롯데타워. 롯데타워는 정말 서울의 이정표가 된 느낌이다. 전세계에서 10위 안에 드는 높은 빌딩이니. 단지는 생각보다 더 넓었고, 동간 간격은 넓었다. 역시나 오래된 구축의 단점, 주차난. 특히나 송파처럼 경제적으로 여유가 있는 지역은 가구당 차량대수도 많을거라 더 주차가 힘들어 보였다. 길이라 할만한 곳에는 차가 전부 주차 되어 있는. 주차 난이도 상.

​

무엇보다, 다양한 건설사의 현수막 또 단지 마다 소식지를 통해 재건축이 활발하게 진행되고 있음을 느낄 수 있었다. 단, 이제 정비구역 지정이 되었고 아직 조합설립 및 시공사 선정도 되지 않은 정말 앞으로 갈 길이 먼 단지이긴하다. 투자로 접근한다면(몸테크) 족히 10년은 잡아야 하지 않을까? (사실 more than이다)

+ ​ 추가로, 경매로는 취득하면 조합원 자격 취득에는 문제없다고 판단 된다.

​

​

​

​

​

▷ 현재 시세

• 네이버 매물 약 23억 수준
• 호갱노노 시세는 22.7억(58평 기준)

[출처-호갱노노]

​

​

​▷ 위치

​

[출처-아실]

​

​

[오금현대 재건축 조감도 / 출처-오금현대재건축 추진위원회]​

​

​

• 건설사 : 미정
• 종전세대 : 1,316세대

→ 준공 후 세대 : 2,436세대

▶ 일반분양세대 : 약 700세대

임대주택 (404세대)

• 19개동 / 지하5층 ~ 지상 37층

​

​

​

▣ 오금대림

​

• 세대수 : 749세대
• 준공연도 : 1988년
• 7개동 최고층수 15층
• 건설사 : 대림산업​

​

☞ 오금현대 바로 맞은편 위치한 749세대의 오금대림아파트도 재건축 진행이 활발하다. 안전진단 E등급 통과하였다고 한다.

​

외국에서 보면 신기하게 여길 것들 중 하나, 우리의 주거 환경이 열악하다고 평가를 받으면 우리는 환호하고 현수막을 달고 한다. '우리 곧 무너질 것 같아. 녹물 나오고, 벽에 금가고 난리 났어!' 하면 박수쳐주고 기사나고 환호함. 그만큼 재건축, 재개발 등이 돈이 된다는 것에 열광하는 나라이다. (최근에는 재건축/재개발에 대한 관심이 많이 낮아진 것 같긴 하지만)

​

​

▷ 현재 시세

• 네이버 매물 약 15억 수준
• 호갱노노 시세는 약 15억(31평 기준)

[출처-호갱노노]

​

​

​▷ 위치

[출처-리치고]

​

​

​

​

​

▣ 올림픽파크 센트레빌 / 올림픽선수촌 아파트​

​

​

​

​

​

​

​

3. 첨언

​

​

송파 역시 재건축, 리모델링 등

노후 된 아파트의 Renwal이 정말 활발한

동네임을 다시금 확인한 임장이다.

​

참고로 리모델링의 대표로는 (공사 진행 중)

* 송파 성지 아파트 → ​송파 더샾 루벤

​

[더샾루벤 / 출처-나무위키]

​

​

완료된 재건축 단지의 대표로는

* 송파 가락시영 → 헬리오시티

[헬리오시티 / 출처-나무위키]

​

​

손꼽을 수 있는데,

송파의 대장이라고 할 수 있는 잠실의

엘리트는

​

┌잠실 엘스

├잠실 리센츠

└잠실 트리지움

​

모두 잠실 주공이 재건축 된 것들이니.

송파는 사실 재건축의 도시라 할 수 있다.

​

가장 중심에 있는 잠주5(잠실 주공 5단지)

여기가 화제가 되는 이유이다.

​

​

간단하게,

재건축 사업 절차를 확인하고가면

​

아직 오금현대는

조합설립추진위구성이 안된 상태이니

사실 갈 길이 멀다고 생각한 근거이다.

​

​

추가로 오금은 3호선 연장의 교통 호재도 있으니

더 이상 종점이라는 오명을 벗어날 것이다.

[출처-아실]

​

​

무엇보다

계졀의 변화를 느끼며

여유를 만끽할 수 있는

올림픽공원, 석촌호수 등을

즐길 수 있는 곳이니.

​

마지막으로 올공의

시그니쳐를 보는 것으로 마무리.

​

[올공의 시그니쳐, 나홀로나무 / 출처-Travel Today]

​

​

​

그나저나,

잠실주공5단지는

정말 사람이 살기 힘들어 보이던데

안에는 기가막히게 멋지게 하고 살겠지?

​

70층을 만들 수 있게 해준다던데

내 생전에 볼 수는 있는 건가?

[잠실주공5단지 조감도 / 출처-중앙일보]

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 리치고, 아실 등에서 Data 발췌

​

​

1. Where

​

최근 포스팅 했던,

또 다시 찾아간 안양의

경매물건은 직접 눈으로 보고온

오늘 역시 사심 가득한

​오늘의 Positng

안양 평촌동(초원한양) 임장​기

​

​

​

​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

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​

​★ 입찰일은 10/22일 ★

낙찰 결과는 10/22일 이후 Will be updated!

​

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​​

​

2. What

​

​

▣ 초원마을 한양아파트

​

• 세대수 : 870세대
• 준공연도 : 1993년
• 11개동 최고층수 23
• 건설사 : 한양

​

​

​

​

☞ 한양아파트에서 뒷편으로 여러 공단(오뚜기 공장)/아울렛, 지식산업센터가 즐비해 있는데 그 사잇길에 차를 정차하고 가볍게 오랜만에 옛 고향을 둘러 보았다. 참고로, 예전 초원한양아파트 거주할 때 비가 오는 날이면 오뚜기 공장의 카레(?)향이 났던 것으로 기억되는 곳. 언제나 마음 한켠 그리운 공간이어서, 더 없이 발걸음이 가벼운 임장이었는데.

​

아파트 리모델링 사업이 나름 잘 진행되고 있다고 판단 되었으나, 막상 단지 안으로 들어왔을 때, 재건축 사업을 원하는 (리모델링사업 반대 모임)이 굉장히 강하게 리모델링 조합과 반대편에서 의견 충돌을 보이고 있음을 확인 할 수 있었다. 이렇게 진행되고 있는 사업을 반대하는 현수막이 많이 붙어 있는 단지는 처음 본 것 같은 정도. 그것도 굉장히 조직적인 수준 같아 보였다.

​

1기 신도시에 재건축 선도지구 지정 및 일부 단지는 재건축 사업을 추진하고 있어 (바로 앞 단지인 '초원 부영'은 재건축 사업 추진 중) 재건축 사업으로 다시 진행하자는 의견이다. 또한, 평촌에서 리모델링의 바로미터 급으로 선두인 '평촌목련'의 높은 리모델링 사업 분담금(낮은 사업성)에 따라 반대의견이 강하게 나오고 있는 시점이다.

​

개인적으로는 지금까지 진행된 리모델링 사업이 엎어질 가능성은 낮다고 보나, 생각보다 반대의견이 거세게 느껴져 의견 조율하는데 시간이 많이 필요하다는 생각이다. 단기 수혜 투자로 보기에는 시간이 생각보다 더 걸릴 것 같다.(장기 투자 관점으로 접근 필요)

​

​

☞ 정리하면,

1. 대항력있는 임차인 현 거주 추정(명도필요)

2. 리모델링 사업 의견 충돌 중

3. 조합원 자격 취득에는 문제 X

└ 장기관점 투자 + 분담금 계획 필요​

​

​

▷ 현재 시세

• 네이버 매물 약 5.8~6.2억 수준
• 호갱노노 시세는 5.95억

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​▷ 위치

[출처-아실]

​

​

​

▷ 리모델링 사업

• 건설사 : 대우(푸르지오)
• 종전세대 : 870세대

→ 준공 후 세대 : 1,000세대

▶ 일반분양세대 : 130세대

• 14개동 / 지하3층~지상 26층

​​

​

[초원한양 리모델링 조감도 / 출처-HAUD]

[초원한양 리모델링 조감도 / 출처-M Today]

​

​

​

​

​

​

▣ 평촌 더샵 센트럴시티

​

• 세대수 : 1,459세대
• 준공연도 : 2016년
• 10개동 최고층수 32
• 건설사 : 포스코건설

​

​

​

☞ 평촌역에서 안양천 쪽으로 우측으로 향하다 보면 나오는 평촌 더샾 센트럴시티. 나름 평촌에서 신축은 귀하기에, 현재 시세를 리딩하는 단지이다. 다만, 범계역쪽 리모델링 및 호계동 재개발이 완료 되면 아무래도 평촌 보다는 범계에 더 집중을 해야하지 않을까 개인적으로 생각한다. 물론 인덕원/의왕(백운호수로 이어지는)의 재개발 지역도 활발히 공사 중이어서 평촌 더샾 센트럴시티의 대체재는 충분히 공급되고 있음을 감안해야 한다. ​그럼에도 불구하고, 평촌의 법조타운 가까이 이런 규모의 신축은 + 안양천(학의천)을 도보로 이용할 수 있는 단지는 귀하지 않을까?

​

​

​

​

▷ 현재 시세(34평 기준)

• 네이버 매물 약 13억 수준
• 호갱노노 시세는 11.8억

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​▷ 위치

[출처-리치고]

​

​

​​

​

​

​

​

​

3. 첨언

​

​

생각보다 순탄하리라 기대했던,

리모델링 사업은 난항을 겪고 있어 보인다.

​

물론, 정확한 진행에 대해서는

조합에 확인이 필요하겠지만 말이다.

​

지난번 안양종합운동장과는 또 다르게

평촌 인근도 나날이 변화하는 것처럼 느껴졌다.

​

한양아파트 뒷편에

노후된 공장이 밀집되었던 지역들은

깔끔한 지식산업 센터들로 탈바꿈 되어있었고,

​

학의천으로 걸어가는 공단들에도,

나름 주식시장에서 이름을 들어본 기업들의

사옥이 올라와 있었다.

​

평촌스마트스퀘어 도시첨단산업단지라는

이름으로 깔끔하게 도시화 작업이 진행 되고 있다.

​

​

[평촌스마트스퀘어 도시첨단산업단지 조감도 / 출처-안양시청]

​

눈으로 직접 본 것은

아직은 조감도 수준은 아니었지만,

아래와 같은 수준으로

빌딩 숲으로 변화하고 있었다.

​

​

​

초원마을의 가치를 보기 위해서는

인덕원/범계역도 함께 봐야하는데

​

범계역이 평촌의 대장이라면

인덕원/의왕은 떠오르는

신흥 강자들의 공간으로 생각된다.

​

​

다음번에는 의왕 내손 재개발을 보고 와야겠다.

정말 노후되고 오래된 공간이

기억속에 있었는데,

이렇게 변해가는 구나.

​

변해가는 것들을 보며,

여러가지 생각이 드는 기분.

디지털 보다는 아날로그가 더 좋지만,

원체 도시를 좋아하는 개인적인 성향으로

'빌딩 숲'이 되어가는 평촌의 내일이 더 기대된다.

​

나의 계좌에도 크나큰 변화가 필요해 보이는데,

일단 초원한양은 조금 기다려 보는 것으로.

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 리치고, 아실 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Where

​

얼마전 포스팅한 안양의

재개발이 활발한

안양종합운동장 인근을

정말 오랜만에 다시 살펴보러

또 입주권 취득에는 문제가 없는지

상담해보고자 떠났던

오늘의 Positng

안양 종합운동장 + 관양현대 임장​기

​

​

​

​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223591408575

​

​

​

​★ 입찰은 한번 유찰되어, 다음 입찰일은 11/5일 ★

낙찰 결과는 11/5일 이후 Will be updated!

​

​​​

​

​

2. What

​

​

▣ 관양 현대

​

• 세대수 : 904세대
• 준공연도 : 1985년
• 12개동 최고층수 15층
• 건설사 : 현대건설​

​

☞ 안양종합운동장에서 동북측으로 쭉 올라가다보면 오래된 관양현대 단지가 나타난다. 관양 현대 단지 앞에는 은행, 병원, 상점 등 상가가 조성 되어 있었고, 무엇보다 인근에 재래시장(관양시장)이 조성되어 있어서 단지 앞에서 바로 시장에서 장보기가 가능하다.

또한, 단지 앞에 버스 정류장이 있어서 인덕원역까지 나가는데 바로 버스를 탈 수 있다.

​

월곶에서 판교를 연결하는 월판선(경강선)이 안양운동장역으로 신설 되기 때문에 교통은 획기적으로 개선된다고 할 수 있다. 중개사에 들어가 무엇보다 입주권이 나오는지를 확인하고자 했는데, 이미 투기과열/조정대상 지역 해제 되었기 때문에 아무 문제없이 조합원 자격 취득이 가능하다고 한다.

​

다만, 현재 재건축은 높아진 공사비의 문제로 실제로 조합원 분담금을 두고, 시그니쳐였던 스카이라운지를 없애자는 일부 조합 의견으로 의견 조율 중인 것 같다. 한마디로 분담금 관련 넘어야 할 산이 많이 남았으며, 실제 최종 어떤 형태로 지어질지는 미정이라고 할 수 있겠다.

​

​

☞ 정리하면,

1. 조합원 자격 취득에는 문제없음.

2. 경매가 아닌 갭투자 시 5억정도 필요

└ 32평 기준 최소비용 : 매매 7.5억 / 전세 2.5억

3. 조감도/최종 건축은 추후 변경 가능

└ 높아진 조합원 분담금으로 협의 중

​

​

​

▷ 현재 시세

• 네이버 매물 약 10~10.5억 수준
• 호갱노노 시세는 9.5억

[출처-호갱노노]

​

​

​▷ 위치

[출처-리치고]

​

​

▷ 재건축 사업

• 건설사 : HDC 현대산업개발
• 종전세대 : 904세대

→ 준공 후 세대 : 1,305세대

▶ 일반분양세대 : 약 400세대

• 15개동 / 지하3층 ~ 지상 32층

​​

[아이파크 더 크레스트 조감도 / 출처-하우징워치]

​

​

​

​

▣ 종합운동장 동측

​

• 사업 - 재개발(노후된 빌라/다가구/상가)

​

☞ 안양종합운동장 바로 길 맞은편부터 종합운동장 동측이라는 이름으로 재개발 사업이 진행 중이다. 최근 2차 시공사 선정이 유찰 되었으며 내달 삼성물산과 수의계약을 진행할 계획이라고 한다. 지금까지 임장 다녀본 재개발 지역 치고는 굉장히 관리가 잘되고 있는 깔끔한 지역이라고 생각되었다. 안양운동장역 이 정말 코 앞에 생기기 때문에 직접적인 신설역의 수혜를 볼 수 있는 지역이다. 또한, 역시나 현재 투자를 통해 조합원 자격은 얼마든지 가능하다고 한다.

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삼호 재건축의 경우 평단가 4천만/평당에 일반분양을 하는데, 조합원분양가는 3.2천만/평당으로 자격이 주어진다고 한다. 동측은 이보다 높은 금액으로 일반분양이 이루어질 계획이라고 하며, 모든 가격은 현재 미정이다. 일단 시공사부터 선정 되어야 하니, 아직은 시간이 많이 남았다는 생각이 든다. 개인적으로는 이주까지 최소 3년은 필요하다고 생각된다.

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▷ 현재 시세

• 매매 약 4억~4.7억 수준
• 전세 약 1.5억~2억 수준
• 월세 약 5,000/80 수준

→ 재개발은 물건마다 가격이 상이하여,

특히 전/월세 평균적인 가격보다는

직접 개별 물건의 가격 확인이 필요하다.

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[출처-네이버부동산]

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▷ 재개발 사업 / 위치

• 안양시 도시정비사업 자료 참조

[ 출처-안양시 도시정비사업]

[정비계획도 / 출처-안양시 도시정비사업]

[안양종합운동장 동측 조감도 / 출처-한국주택경제]

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[출처-리치고]

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▣ 관양고주변 도시개발

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• 사업 - 택지개발 사업

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☞ 관양현대를 나와서 위쪽에는 한창 택지사업이 진행 중이었다. 관양고주변도시개발 사업이 한창 진행 중인 것으로, 관양현대 재건축이 함께 완공되면 해당 지역은 정말 완전히 새로운 지역으로 탈바꿈 될 것 같다.

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▷ 위치

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[출처-리치고]

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☞ 종합운동장동측보다 더 동측의 지역도 재개발 구역으로 묶어서 정비예정구역 진행하기에 앞서 지자체가 해당 지역 주민을 대상으로 설명회와 설문을 조사한다고 한다. 만약 해당 지역 기존 거주 주민들이 진행을 희망할 경우 정비구역으로 지정되어 또 다른 구역이 생길 예정이니 참고하면 좋을 것 같다.

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3. 첨언

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이번에 임장을 하면서

역시 임장은 눈으로만

보고 오면 안된다고 다시금 깨우쳤다.

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반드시 중개사를 들어가서

이것저것 들어봐야한다.

특히, 재건축/재개발은 더더욱

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친절하신 OO중개사 사장님 덕분에

정말 많은 것을 들을 수 있었다.

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더불어 사장님 조언으로는,

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관양현대는 최소 투자 금액이 5억 이상

(경매가 아닌 Gap 투자 진행 시)

종합운동장 동측은 최소 투자금액 3억 이상

(빌라 Gap 투자 진행 시)

필요한 상황에서,

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미래 얻을 수익(분양 후 시세차익)까지

감안할 경우, 종합운동장 동측이 훨씬

Merit가 있다고 하셨다.

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관양현대는 생각보다 분담금이 높아지면서

일반분양에 비해 누릴 수 있는 혜택이

크지 않다는 판단이다.

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물론, 종합운동장동측은

경매 취득할 수 있는 물건이 없어서

아쉽지만, 일단은 눈여겨 봐야겠다.

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+ 개인적인 추가 상념

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재개발지역은 무엇보다

구역의 규모가 중요하다.

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또한, 그 구역 중에서도

어느 하나 먼저 치고 나가는 구역이 있으면

나머지 지역도 생각보다 빠르게 진행 된다.

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나홀로 재개발 지역이 위험한 이유는

사업의 진행이 굉장히 더딜 수 있다는 데 있다.

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이를 다시금 깨닫게 해준

안양종합운동장 재개발 일대.

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여긴 정말 미니 신도시 급으로

종합 운동장 주변을 전부

새 것으로 탈바꿈하고 있는 중이니,

(전부 다 리뉴얼 되면 약 14,000세대 규모라니)

거기에 경강선은 덤

정말로 돈이 보이는 곳인 것 같다.

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참 돈 넣으면 돈 벌게 보이는데

그 돈이 또 없네.

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 리치고, 아실 등에서 Data 발췌