밍밍하지않은마커스

​

​

​

1. Location

​

​아직 개통 이후 타본 적은 없는 GTX.

A노선의 수서~동탄 구간은 이미 개통이 되었으나

아직 강북 구간은 공사가 한창이다.

​

이제 정말 얼마 안 있어 일부구간 또 개통이 된다.

완전체까지는 아직 3년은 더 남았지만,

몸통빼고 머리, 꼬리는 연결이 되는 상황

​

[출처-경기매일]

Anyway,

이제 12월 28일이면 개통되는 구간에

신분당선 미금역같은

교통이 획기적으로 개선되는

고양시 일산서구 대화동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 항공뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실]

​

​

​▣ 한화 포레나 킨텍스

​

• 세대수 : 1,100세대
• 준공연도 : 2019년
• 6개동 최고층수 49층
• 건설사 : 한화건설설

​

​

앞서 언급 한 지하철 GTX-A 킨텍스역을 정말 바로 코앞에 두고 있다. 이정도면 열차시간에 맞춰 내려가도 될듯. 다만 49층에 산다면, 엘베시간은 감안해야함

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 고양8계 2022타경66414

-입찰일 : 2024년 12월 24일(1회유찰)

-감정가 : 15억

-최저가 : 10.5억

-물건 : 고양시 일산서구 대화동 킨텍스포레나 103동 1902호

-평형 : 39평​

​

​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 13.5억,

중심 가격대는 대략 15억 이다.

​

​호갱노노 현재시세는 13.6억이며,

▶ 전세 매물은 대략 7억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 17.65억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

​

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2015년 약 5.2억에

해당 물건 청약에 성공하신

선OO님은 매수를 하시고

잔금을 치르며 입주를 한 것으로 예상 되는 등기이다.

​

다른 것보다 이런게 정말 로또 청약 아닌가?

GTX-A 호재를 받고 부동산 급등 시,

17억을 넘긴 물건을

5억에 매수하였으니 말이다.

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

​​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 선OO님은

지속해서 주담대 근저당을 설정했다 상환하였다가

또 받았다가 상환하였다가를 반복하지만,

담보로 할 수 있는 Max까지 근저당을 설정하신 것 같다.

​

1) 2021/5/14 채권최고액 : 1,080,000,000원

2) 2021/11/18 채권최고액 : 521,300,000원

3) 2021/11/18 채권최고액 : 24,700,000원

​

총 채권최고액 16억 26백만원이다.

​

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

​​

해당 물건은 근저당이 대부업체에 이전 되었으며,

이는 곧 NPL 물건임을 확인 할 수 있는 부분이다.

​

​

▣ NPL은 Non Performing Loans (부실채권)

​

아주아주 쉽게 얘기하면,

NPL은 근저당권을 자체를

채권시장에서 파는 행위를 의미한다.

​

이처럼 경매에 나와서 돈을 떼이기 쉬운 저당권을

(사채라고 보면 쉬움)

금융권에서는 돈 회수가 귀찮고 힘드니,

저렴하게 대부법인 혹은 개인한테 판매 해버림.

(개인은 금융권에서 Direct로 구매가 어렵다.

대부법인을 통해 거래가 가능)

​

​

내가(1금융권) A(채무자)한테 100만원 빌려주고,

A가 돈을 안갚으니까,

내(1금융권)가 힘센 형인 B(대부법인)한테

"형 나한테 50만원만 주고, A한테 100만원 받아!

그럼 형 50만원 이득이자나!"하는게 NPL임.

​

힘쎈 형은 별짓을 다해서 돈을 받아내는게 세상의 이치.

자본주의의 명과암.

​

[출처-Getty Images]

​

​

​

​

​

​

​

​

▣ 전입세대확인서

​

2023년 소유자인 선OO님이

전입등록하였다.

​소유자 점유를 재확인 할 수 있는 부분이다.

[전입세대확인서]

​

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

모처럼 킨텍스 지역의 물건을 검색해보았다.

GTX-A의 개통 일자가 코앞이라

아무 생각없이 GTX-A 역 인근의 물건을 둘러본 것.

​

전에 임장 갔을 때

호수공원에서 커피 한잔 마시는데,

원시티와 함께 킨텍스의 마천루를 보고

참 으리으리하고 멋지다라는 생각이 들었었는데

역까지 개통하고 나면 더더 가치는 올라가지 않을까?

물론, 호재요인은 이미 전부 반영했겠지만 말이다.

​

​

[킨텍스포레나 투시도/출처-나무위키]

​

​

참고로 20층엔 대피소가 있어서 분절되있고,

엘레베이터로 20층은 갈 수가 없다고 한다.

​

[출처-네이버부동산]

​

권리관계는 크게 문제가 없어 보이기에

1회에 낙찰 될 것 같다.

누군가는 크리스마스 이브에 집을 사겠군.

​

크리스마스 선물로 집 선물 받으면

참 좋겠다.

​

모두 따뜻한 연말 보내시길!

미리메리크리스마스🎄

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​오늘은 여기저기 정비사업이

진행되며, 새로운 더 빛날

내일을 향해 준비하고 있는

서울대의 정기가 흐르는

관악구 봉천동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실]

​

​

​

​

​▣ 보라매 삼성 아파트

​

• 세대수 : 710세대
• 준공연도 : 1996년
• 8개동 최고층수 15층
• 건설사 : 삼성중공업

​

​

지하철 신림선 보라매병원역을과 조금은 멀지만 7호선 신대방삼거리역을 이용 가능

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 중앙1계 2023타경104752

-입찰일 : 2024년 12월 10일(4회유찰/재매)

-감정가 : 9.2억

-최저가 : 3.76832억

-물건 : 관악구 봉천동 보라매삼성 102동 1505호

-평형 : 31평​

​

※ 재매각 물건이어서 입찰보증금이 75,366,400원이다(최저가의 20%)

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 8억,

중심 가격대는 대략 9.5~10억 이다.

​

​호갱노노 현재시세는 8.85억이며,

▶ 전세 매물은 대략 5.5억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 10.8억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

​

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은

"대항력있는 임차인" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2016년 약 4.2억에

보라매삼성 APT를 매수하신 현 소유주

이OO님의 내역 외에는 특별한 것은 없다.

​

추가로 단서를 얻자면,

주소는 해당 물건이 아닌,

이편한세상인 것을 살펴 볼 수 있다.

​

즉, 소유자 점유가 아닌 임대차를 진행 한 것을 추정할 수 있다.​

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

​

​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 이OO님이

채권최고액 약 3억의 근저당을 '21년 2월에

진행하였고, 해당 근저당권은 대부업체로 이전되었다.

(NPL 물건에 해당 된다고도 볼 수 있다.)

​

​

추가로,

해당 건은 임차권등기명령이 등기된 물건이다.

​

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​

​

​

​▣ 임차권등기명령제도

​

▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.

​

▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

- 생활법령정보 中-

​

[출처-Getty Images]

​

​

아주 쉽게 후려쳐서 예를들면,

김마뗑 씨가 이미스님 집에서

선순위로 임대차 계약후 전세를 살다가

김마뗑 씨 자녀 중학교 입학시기에 맞춰

다른 지역으로 이사를 가게 되었는데,

집주인(임대인) 이미스 님이 돈(보증금)을

못 돌려주겠다 한다.

당장 이사갈 집은 어느정도 얘기를 해놨고

입학 시기가 다가와서 이사를 가야하는데,

보증금도 못받고 이사를 가버릴 수가 없지 않나.

​

이럴경우, 김마뗑 씨는

임차권등기명령제도를 현재

전세살고 있는 집의 관할 구역

지방법원에 찾아가 신청하면 된다.

​

그러면 일단, 이사를 가고 나서

경매를 통해 보증금 보전을 할 수 있다.

​

​

※ 참고, 패션브랜드 Matin Kim, EMIS와는 상관X

​

​

​​

​

​

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

앞서 임차권등기명령한 임차인 유OO님의 전입이 2018-09-06에 이루어졌음을 살펴 볼 수 있다.

​

​

​

[전입세대확인서]

​

​

​※ 정확한 현황은 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

▣ 매각물건명세서

해당 물건의 Key는 다름아닌, 매각물건명세서이다.

임차권등기명령을한 임차인 유OO님은 2018.09.06부터 점유를 시작하며, 대항력있는 임차인으로 효력을 발휘하며, 3차례 보증금을 인상하며 임대차를 존속하였다.(임대차 3법 도입 등으로 전세가 폭등 시기에 맞춰, 소유주 이OO님은 꼬박꼬박 전세보증금을 올렸다.)

​

여기서 문제는, 대항력있는 임차인 유OO님이 배당요구 종기 이후에 배당요구를 신청하였다는 것이다. 이미 버스 지나고 나서 손을 흔든 것이다.

하지만, 유OO님의 크나큰 실수는 정작 다른 곳에 피해를 주고 있는데

​

​

1) CASE 1.

대항력있는 임차인이 배당요구 종기 내에 배당을 신청한 경우

→ 낙찰 대금에서 선순위로 배당 받고 종결(낙찰 대금에서 보증금 부족시 낙찰자가 부족금액 인수)

​

2) CASE 2.

대항력있는 임차인이 배당요구 종기 내에 배당을 신청하지 않는 경우

→ 낙찰자 보증금 전액 인수(임대차 효력 존속)

​

​

Case 1은 대항력 있음을 쉽게 인지하고 낙찰자가 해당 보증금 배당을 감안하고 입찰을 결정하는 반면, Case 2는 동일하게 낙찰대금에서 배당이 될 것이라 예상하고 들어갔다가, 임대차 자체를 그대로 인수하게 될 가능성이 높다.(배당이 되지 않음 ☞ 임대차 보증금 전액 인수함)

​

​

그래서 해당 건은 2024-05-21일 낙찰받은 이OO님이 나중에 이 사실을 깨닫고, 대금을 미납하고 만다. 보증금 10%는 날린 것이다.

​

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

오늘의 경매 물건은

권리분석을 하면서

돌다리도 두들겨 봐야한다는 것을

다시금 가르치고 있다.

​

당연히 배당신청을 하였기에,

낙찰대금에서 배당받고 정리 되리라 생각했으나,

보증금전액(인수범위 4.4억)을

인수한다는 사실을 나중에 알았을 때

등줄기에 흐를 식은 땀은 남일이 아니다.

​

​

Anyway,

보라매삼성 바로 아래에는 재개발이라도 무관한

봉천1-1구역 재건축 사업이 진행 중이다.

​

​

[출처-리치고]

​

[봉천1-1구역 재건축 조감도 / 출처-하우징헤럴드]

​

♣ 사업진행 단계

[출처-리치고]

☞ 지난 '23년 7월 건축심의를 통과하였다.

봉천1-1구역은 재건축+재개발 통합으로 진행되는 구역으로 재개발지역이라고 봐도 무관한데, 해당 조합은 2010년 설립인가를 받고 지지부진하게 진행되다가 결국 2013년 조합이 해체된다. 지속해서 난항을 걷던 재건축을 신탁방식을 도입하여, 한국토지신탁이 정비사업의 구원투수로 사업을 발빠르게 진행시키고 있다.

​

​

• 건설사 : 롯데건설
• 준공 후 세대 : 807세대
• 8개동 / 지하4층 ~ 지상 28층

​

​

​▣ 교통호재(관악구)

​

1. 난곡선(보라매공원역)

[출처-아실]

​

​2. 서부선

[출처-아실]

​

​

​

공부 좀만 더해서 관악구 서울대정기를

먹었으면 지금 인생이 어떻게 바뀌었을까?

​

서울대 못 갔어도 아쉬운 마음에

샤로수길이나 가서 모처럼 나들이나 하고와야지

요즘은 문래가 그렇게 힙하다는데

​

모처럼 관악구-영등포구 임장이나 다녀와야겠음

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​가급적이면 현실적인 금액대로

접근이 불가능한 물건은 잘 들여다보지 않는데,

그것 역시 편식일 수 있다고 생각해서

큰 마음 먹고 대한민국 No.1 서울 강남의

중심을 둘러보면서 경매 물건을 찾아보았다.

와중에 한번 제대로 들여다보고 싶은

강남구 대치동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​

​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 항공뷰]

[출처-네이버부동산]

​

​

​

​​▣ 대치우성 1차 아파트

​

• 세대수 : 476세대
• 준공연도 : 1984년
• 6개동 최고층수 14층
• 건설사 : 우성건설(주)

​

​

모르는 사람이 없을 대치은마 아파트를 옆에 두고 있으며, 대한민국 No.1 학군지(학원가)인 대치동 학원가를 도보로 이동 가능한 입지의 단지이다. 지하철 3호선 학여울역, 무리하면 대치역을 이용 가능

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 중앙21계 2023타경115592

-입찰일 : 2024년 12월 17일(2회유찰)

-감정가 : 29.3억

-최저가 : 18.75억

-물건 : 강남구 대치동 우성 3동 903호

-평형 : 41평​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 경매물건과 동일평형 매물 없음

30평의 경우 매물 최저가는 29억이다.

산술 계산 하면 약 38억 정도이다.

​

​호갱노노 현재시세는 31.9억이며,

▶ 전세 매물은 대략 11억/14억이다.

​​​▶ 전고점은 이미 뛰어넘어 실거래 되었다.

​

[출처-네이버부동산]

​​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2013년 약 9.9억에

대치우성 APT를 공유지분으로

매수한 지OO/남OO님은

해당 집으로 전거(이사) 하였고,

​

이어서 2017년 6월

역시나 공유지분으로

문OO님/배OO에게 매도한다.

이러면서 지OO/남OO님은

다른 곳으로 이사를 갔고,

​

그리고 문OO님/배OO님이 해당 주소에서

전거(이사)를 한다.

​

바로 직전 '23년 7월 협의분할에 의한 상속으로

배OO님의 절반 지분을

마저 문OO님에게 이전되면서

온전하게 100% 지분 소유권자로

현 소유자이자 점유자인 문OO님만 남게 된다.

​

​

§ 복잡하니, 도표로 간단하게 정리하면 아래와 같다.

`23년 7월 배우자로 추정되었던 '53년생 배OO님의 돌연 사망이 추정된다. 그 후에 상속자들의 협의분할에 의해 해당 물건의 절반 지분은 문OO님에게로 상속진행 된 것으로 예상된다.

​

[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 문OO님은

개인 / 주식회사 석우 / 대부업체에게

지속해서 집의 지분이 증가될 수록

추가 계약을 통해 담보대출을 실행한다.

​

최종, 합산 채권최고액은 44억을 넘기게 된다.

​

이렇게 집의 시세를 넘기는 수준으로

담보대출 금액이 증가 할 때마다,

신용보증기금은 근저당권가처분을 신청한다.

​

§ 사해행위취소로 인한 근저당권설정등기의 말소등기청구권 이란?

☞ 신용보증기금은 해당 근저당은 서로 이해관계가 있는 주체가 집이 경매가 넘어갔을 경우에도 소유권을 보전하기 위하여 서로 짜고 근저당이라는 계약 형태로 남겨두는 것이라고 의심하여 '너네 혹시라도 이렇게 짜고 치는 거라면 너네가 진행한 근저당권 이전 자체를 말소시켜 버릴거야.'라고 등기에 남겨둔 것이다. 그래서 아래 금지사항으로 '양도, 담보권 설정 기타 일체의 처분행위의 금지' 라고 명기 된다.

​

​

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

현 소유주 문OO님을 제외하고는 전부 말소 되었다. 현재 등기 상에서 살펴볼 수 있듯이 현 소유주 문OO님이 점유를 하고 있으리라 추정 된다.

​

[전입세대확인서]

​

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

​

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

위에서 얼핏 보면, 해당 건은 등기는 상당히 복잡해 보이지만 막상 권리상으로는 큰 하자가 없는 '소유자점유' 물건이다.

하지만, 본 물건은 권리상의 하자보다 더 중요한 것이 있다.

​

바로 해당 소유자가 재건축 조합원이냐는 것이며, 조합원 지위 승계가 가능하냐가 훨씬 더 중요하다. 왜냐면 대치우성을 들여다 보는 이유는 바로 아파트 재건축 사업이 진행 중이기 때문이다. ​전고점도 회복하며, 지속하여 연일 신고가를 쓰는 물건이 2차례나 유찰이 되었다는 것은 조합원 지위 승계가 불가능하지 않을까 조심스럽게 예상이 되는 부분이다. 해당 물건의 Key는 다름아닌, 조합원 자격에 있음.

​

​

​

Anyway,

대치 우성은 현재 옆의 단지인 쌍용과 함께 통합 재건축으로 사업을 변경하여 진행하려고 한다. 쌍용2차가 우성1차 재건축 사업에 흡수되는 방식으로 2024년 10월 정비계획 결정 및 정비구역 변경(안)을 공람공고하였다.

​

​

• 해당 단지 : 대치우성1차 + 쌍용2차 통합
• 건설사 : 미정
• 종전세대 : 840세대

→ 준공 후 세대 : 1,332세대

• 최고층수 지상 49층

​

​

[대치우성+쌍용2차 재건축 조감도 / 출처-대한경제]

☞ 대치우성과 쌍용2차의 통합재건축 앞서, 대치우성1차, 쌍용2차, 쌍용1차를 모두 통합하여 우쌍쌍으로 진행하려고도 준비했었으나, 여러가지를 고려하여 최종 대치우성1차+쌍용2차의 통합재건축으로 진행을 확정하였다. 이를 통해 단독 재건축을 하는 것보다 훨씬 영향력이 높은 단지가 될 것이라 예상 된다. 용적률도 299.99%를 적용받아 기존 35층 계획이었던 계획에서 49층까지 층수를 올리게 된다.

​

​

[출처-아실]

​

​

​

※ 관련 기사는 아래 링크 참조

https://v.daum.net/v/20241021113153788

♣ 사업진행 단계

[출처-리치고]

​

​

▣ 재건축/재개발 조합원 자격 승계 요건

​

투기과열지구로 지정된 지역에서는 특정 시점에 따라 조합원 자격(지위 양도)가 제한 된다.

• 재건축 : 조합설립 인가 전 매수
• 재개발 : 관리처분인가 전 매수

→ 해당 시점 이후 취득 물건은 현금청산 대상.

단, 금융회사의 자금 회수를 돕는 경매나 세금체납을 이유로 한 공매는 투기와 무관하다고 판단하여 낙찰자에게 조합원 지위 승계가 인정 된다.

​

​

​

강남구의 대치우성은 아쉽게도

투기과열지구에 지정 되어 있는 곳이다.

일반적인 금융회사의 경매신청 건이면,

조합원지위를 잘하면 받을 수도 있으나

본 건은 대부업체이기에 그 가능성도 희박해 보인다.

​

아쉽다.

조합원 지위만 승계되었어도

한번 입찰해 보려고 했는데

​

는 거짓.

입찰 보증금 여력도 없는 것은 챙피하니까 비밀로.

그나저나 재건축 완료 되면 진짜 좋긴 하겠다.

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

오늘은 1기 신도시를 살펴보고자 하는데,

1기 신도시 중에서는 막내 동생 같은 도시

그러면서도 꾸준하게 형들(분당/일산/평촌)을

종종 걸음으로 따라가면서

리모델링 사업에서도 발맞춰 따라가고 있는

조금은 현실적인 금액대로 주거가 가능한

군포시 산본동​의

APT 경매 물건을 Posting

​

​​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-리치고]

​

​

​

​

​▣ 산본 개나리주공13단지 아파트

​

• 세대수 : 1,778세대
• 준공연도 : 1995년
• 17개동 최고층수 25층
• 건설사 : 남양건설(주)

​

​

산본역 인근인 줄 알았으나, 오히려 얼마전 포스팅 했던 금정역과 더 가까운 거리에 있으니, 산본 중심권의 아파트라고 보기에는 어려울 것 같다. 오히려 금정역을 통한 이동이 더 편한 위치이다.(GTX-C)

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 안양4계 2023타경108396

-입찰일 : 2024년 12월 17일(1회유찰)

-감정가 : 3.98억

-최저가 : 3.184억

-물건 : 군포시 산본동 개나리주공 13단지 1331동 2201호

-평형 : 26평​

​

※ 22층으로 훌륭하다고 판단된다.

​☞ 지난번 포스팅에서도 언급했지만, 아파트 리모델링 사업에서 기존 주택의 층수는 사업 후의 층수에도 영향을 미치기에 굉장히 중요하다. 반드시 아파트 리모델링 사업을 투자할 경우에는 층을 반드시 Check 하여야 한다.

​

• 재건축 : 조합원 추첨으로 동/호수 선정
• 리모델링 : 종전 주택의 동/호수 그대로 배정

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 3.5억,

중심 가격대는 대략 3.8~4억 이다.

​

​호갱노노 현재시세는 3억이며,

▶ 전세 매물은 대략 2.3억선이다.

​​​▶ 전고점은 `22년 5.06​억에 실거래 되었다.

​

​

[출처-네이버부동산]

​

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은 낙찰 후 명도가 필요한

"소유자 점유" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2014년 2.0억에

개나리주공 APT를 매수하신 현 소유주

신OO님은 매수를 하면서,

집으로 이사(전입) 하셨음을 확인 할 수 있다.

(9-1 항목의 전거를 통해 확인 가능)

​​

​

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

이어서,

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

소유권자인 신OO님이

채권최고액 약 5.1억의 근저당을 '21년 8월에

설정한 것이 남아있다.(앞선 근저당은 전부 말소)

​

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

2014년 매수하고부터 소유자인 신OO님이

전입하여 거주하고 있음을 확인 할 수 있다.

즉, 소유자 점유로 확인 된다.

​

[전입세대확인서]

​

​

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​​

▣ 매각물건명세서

​- Nothing Special !

​

[매각물건명세서]

​

​

​

​

​

​3. 첨언

​

해당 경매물건은 역시나

1. 경매유찰

2. 아파트 리모델링 사업

​

두 가지를 한번에 노린 물건이나,

현실적으로 권리분석 상 하자가 전혀 없기에

경매는 현 시세보다 아주 조금 저렴한 수준으로

낙찰 되지 않을까 조심스럽게 예상해본다.

​

즉, 1번의 경매유찰에 대한 이득은 취하기 어려워 보인다.

​

​

그럼에도 불구하고,

아파트 리모델링 사업이 진행 중이니,

조금 더 자세히 들여다 보면

​

☞ 산본에서 우륵주공7단지 / 율곡3단지 / 무궁화주공1단지에 이어 4번째로 리모델링 사업을 시작한 개나리주공 13단지는 `24년 8월 건축심의를 통과한 것에 이어 지난 10월 권리변동계획을 수립하며 속도에 박차를 가하고 있다.

​

​

※ 전국 아파트 리모델링 현황은 아래 링크를 참조

👇👇👇

​https://unjena.com/

​

​

※ 개나리주공의 리모델링 관련 기사는 아래 링크를 참조

👇👇👇

https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=45247

​

[출처-아실]

​

​​

[산본개나리주공 리모델링 조감도 / 출처-한국주택경제]

​

​

• 건설사 : 컨소시엄 [현대건설 + 포스코건설]
• 종전세대 : 1,778세대

→ 준공 후 세대 : 2,000세대

▶ 일반분양세대 : 222세대

• 지상 26층

​

​

☞ 신축명은 금정역더샵힐스테이트로 공급될 예정이다.

[산본개나리주공 리모델링 투시도 / 출처-아유경제]

​

[출처-언제나닷컴]

​

​추가로, 군포의 도시개발 발전은 아래와 같은 1도심, 3지역중심으로 이루어진다.

​

• 도심 : 산본
• 지역중심

┌ 금정(금정역)

├ 당동(군포역)

└ 부곡대야미(대야미역)

​

​

[2030군포도시기본계획 / 출처-군포시청]

​

​

​

▣ 교통호재

​

• GTX-C : 금정역

[출처-아실]

​

​

​

​​

1기 신도시 중의 막내 동생 급의 산본이지만.

학부모들이 자녀를 키우며

제법 아이들이 많이 뛰다니던

따뜻함이 느껴졌던 동네로 기억에 남아있는데,

​

산본에서 과외 해줬었던 그 친구는

지금쯤 어떤 어른이 되어있을까?

​

모처럼 산본 로데오 한번 가봐야겠다.

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Where

​

모처럼 재개발 지역을 GTX 중심 지역으로

돌아보고 있는데,

지난번 GTX-A 인근의 능곡재개발에 이어

이번엔 GTX-C 인근의 금정재개발

(정확히는 군포재개발) 지역을

직접 들여다 보고 온

군포시 금정동 임장​기

​

​

​

​

​※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조

👇👇👇

https://blog.naver.com/mingmingxmarcus/223646866194

​

​

​

★ 낙찰 결과 ★

​- 2022타경101305[2]

​

11/5일 경매 진행 되었으나 예상대로 유찰 되었다.

​

• 감정가 : 2.03억
• 최저가 : 66,519천원(33%)
• 매각기일 : 24.12.10일

​

​

​

​

​

​​

2. What

​​

​▣ 기준빌라

​

• 세대수 : 8세대
• 준공연도 : 1990년
• 지하1층~지상3층

​

☞ 엘레베이터 없이 굉장히 작은 규모의 빌라였으며, 3층은 TOP층이었다. 301호는 공실이 아니었고, 역시나 대항력있는 임차인이 점유하고 있으리라 추정되고, 우편함도 보통 공실일 경우 우편물이 엄청 꽂혀있는데 하나의 우편도 없이 깔씀하였다. 빨간벽돌의 조적식 건물만 좋아하는 분들도 있었는데(금방 재개발 들어갈 수 있다며) 그런 건물의 종류임에는 부인할 수 없는 빌라였다.

​

​

N사에 매물 없음.

디스코 실거래 `20년 6월 1.35억

▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도

​​​▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50

​

☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,대략 1.9억 정도로 예상 된다.

​

[출처-디스코]

​

​

​▷ 위치​​

[출처-네이버부동산]

​

▣ 금정/군포 재개발-지도

​

① 군포역 인근

[출처-아실]

② 금정역 인근

[출처-아실]

​

​

​

​

​

​

​

▣ 금정4구역

​

​

▶ 재개발 진행 단계

​- `24년 9월 정비구역지정 고시

​

​

​

☞ 현실적으로 금정4구역은 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 아직 그 어떤 조합의 설립, 시공사의 선정 등이 되지 않았기에 사업의 구체적인 상황은 미정이라고 할 수 있다. 앞으로 족히 10년은 더 걸릴 것이라 생각하는 것이 마음이 편할 것 같다.

​

생각보다 언덕으로 고저차가 있었다. 아직은 완연한 재개발 지역의 느낌보다는 사람이 살고 있는 온기가 느껴지는 지역이었다. 참고로, 이주 직전의 지역은 온기보다는 냉기가 흐르곤 한다.

​​

​

​

♣ 금정4구역 재개발 ♣

​

• 건설사 : 미정
• 금정 4구역 준공 후 세대 : 940세대
• 최고층수 34층

​

​

​

​

▣ 금정2구역

​

​

▶ 재개발 진행 단계

​- `24년 9월 정비구역지정 고시

​

​

​

☞ 금정2구역은 역시 4구역과 같은 속도로 동시에 진행 되고 있기에, 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 2구역은 상대적으로 평지처럼 느껴졌다.

​

​

♣ 금정2구역 재개발 ♣

​

• 건설사 : 미정
• 금정 2구역 준공 후 세대 : 1,092세대
• 최고층수 35층

​

​

​

​

▣ 군포1구역

​

​

▶ 재개발 진행 단계

​- `24년 7월 사업시행자 지정 고시(대한토지신탁)

​

☞ 군포1구역은 큰 대로변에서 고지대로 올라가는 지점에 위치하고 있어 경사가 가장 급한 지역이었다. 군포역 인근 재개발 지역 중에서 고저차가 가장 커서, 평탄화 및 고저차를 층으로 구분하여 하는 건축계획이 필히 이루어져야 하는 지역이었다.

​

​

♣ 군포1구역 재개발 ♣

​

• 건설사 : 미정
• 금정 2구역 준공 후 세대 : 920세대
• 최고층수 미정

​

[군포1구역 재개발 조감도 / 출처-나무위키]

​

▣ 금정역 스케치

​

​

☞ 과거에 지상철(1호선) 말고는 휑했던 금정역에 이렇게 힐스테이트와 쉐르빌 오피스텔이 나름의 위용을 뽐내며 올라섰다. 다만, 금정역역세권 개발 계획의 조감도에 비하면 아직은 갈길이 먼 것 같은 느낌은 지울 수가 없다.

[출처-경기신문]

​

​

​

​

3. 첨언

​

​

경매는 대항력있는 임차인을 인수해야 하기에 보증금 금액(95백만원)을 감안하여 또 다시 유찰 되었다. 이제는 인수하는 금액을 포함해도 시세보다는 저렴한 수준으로 내려 온 것 같은 느낌인데, 문제는 그럼에도 불구하고 투자의 대상으로 적정한지의 여부에 있다. 재개발 투자라고 하기에는 넘어야 할 산이 너무도 많다. 아주 극극극 초기 재개발, 이제 막 구역지정이 된 수준이니 갓난아이가 태어나어 인큐베이팅에 들어간 수준이니 언제 초등학교 보내고 중학교 보내고, 사람구실 하게 될지는 참으로 오랜 시간이 걸릴 듯한 지역이다. 그럼에도 불구하고 임차 수요(월세/전세)가 끊이지 않는다면, 아주 긴 호흡으로 (자식 물려준다는 생각으로) 접근하면 분명 돈은 될 것이라 개인적으로 생각되는 그런 곳이었다.

​

​

Anyway,

GTX-C의 파급효과는 금정/군포 생활권에

어떠한 영향을 미치게 될지 기대를 해보며,

빠르게 금정/군포 재개발 사업이 진행되어

천지 개벽되는 지역으로 탈바꿈 되길

​

마지막으로 GTX 노선도 다시 훑어보면서 마무리

​

​

[출처-나무위키]

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 디스코, 아실 등에서 Data 발췌

​

​

​

1. Location

​

​오늘도 재개발과 경매의

환상적인 콜라보 물건을 찾아보며,

이리저리 지도를 들여다 보다가

눈에 딱 들어온,

장기투자로 가능할지 짚어보는

시흥시 은행동의

APT 경매 물건을 Posting

​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-호갱노노]

​

​

​

​

​▣ 은행동 한영(국민) 아파트

​

• 세대수 : 100세대
• 준공연도 : 1986년
• 3개동 최고층수 5층
• 건설사 : 한영건설

​

​

경인 2고속도로 인근에 위치하며, 무엇보다 바로 인근에 광범위하게 개발 되고 있는 시흥은계 신도시의 인프라를 누릴 수 있는 위치이다. 현실적으로 도보로는 지하철 이용은 어려우며, 서해선 신천역이 가장 가까운 역이다.

​

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 안산3계 2023타경67206

-입찰일 : 2024년 12월 12일(2회유찰)

-감정가 : 2.62억

-최저가 : 1.2838억

-물건 : 시흥시 은행동(검바위로) 276-6 한영국민아파트 나동 308호

-평형 : 24평​

​

​

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 3.5억(24평형),

가장 최근('23.9월) 실거래는 2.15억에 되었다.

​

​

​호갱노노 현재시세는 없음(최근 거래X)이며,

▶ 전세 매물은 대략 9천~1.1억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 3억에 실거래 되었다.

​

[출처-네이버부동산]

​

[출처-네이버부동산]

​

[출처-호갱노노]

​​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은

"대항력 있는 임차인" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2015년 5월 21일 현 소유자 임OO님이 1.2억에 해당 물건을 매수하여 소유권을 획득하였다. 그 외에 을구에는 나오지 않는 다양한 지원자금을(서민금융진흥원 등)에서 자금을 융통하였다는 사실을 확인 할 수 있다.​

​

[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

​

​

​

​

​

​▣ 등기 을구​ 살펴 보면

​

소유권자인 임OO님이 채권최고액 약 8천 7백만원의 근저당을 '20년 1월에, 채권최고액 약 6천만원의 근저당을 '22년 4월에 추가로 실행하였으며, 해당 근저당은 대부업체로 채권양도 되었다.(NPL-부실채권 양도양수)

[등기(집합) 중 을구]

​

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

​

해당 물건의 권리분석에 있어 중요한 항목인 전입세대확인서와 물건명세서인데, 전입세대확인서에서는 2016년 5월 14일 소유주가 아닌 다른 사람(임OO)님이 전입하여 거주를 하고 있다. 현재까지 점유 중인지는 확인이 필요하며, 동일한 성씨이기에(임OO) 가족이 아닐까 합리적인 의심이 드는 부분이다.

​

​

[전입세대확인서]

​

​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

​

​

​

​

​

▣ 매각물건명세서

​

전입세대열람확인원에서 살펴본 대로, 동일한 내용으로 현 소유주가 아닌 다른 임OO님이 점유하고 있음을 확인 할 수 있다.

[매각물건명세서]

​

​

​

그렇다면, 과연 진정한 대항력 있는 임차인의 물건이며 임차인의 보증금을 인수해야 하는 물건일까?

여기서부터는 지극히 개인적인 추정이다.

​

현 소유주인 '82년생 임OO님은 해당 물건을 매수하고 소유권 등기와 근저당을 몇 차례 등기할 때도 해당 주소지는 현재 물건의 주소와 정확하게 일치하고 있다. 을구의 7번 등기를 보면, 2020년 우리은행에 주택을 담보로 대출을 실행할 때도 채무자는 현 소유주이며, 주소는 나동 308호로 되어있다. 즉. 2025년 매수를 하고 2016년부터 지속해서 대출을 받는 동안 소유주는 해당 집에 거주지로 주소가 등록 되어있다. 가족이 아닌 타인(임차인)과 한 집에서 함께 살 수 있을까? 24평에서? 즉, 같은 성씨를 쓰는 직계가족이면서 한 집에 거주하고 있는 사이이지 않을까 개인적으로 의심해본다. 만약 가족일 경우, 해당 물건은 대항력 있는 임차인이 아닌, 소유자점유의 물건으로 권리상의 하자는 없이 명도하면 되는 대상으로 정리 될 수 있다.

[등기(집합) 중 을구]

​

​하지만 명확하게 하기 위해서는 1) 우리은행 혹은 대부업체에 확인하여 대출실행당시의 점유상태를 확인하고, 2) 현장 방문/임장을 통해 확인이 필요하겠다.

​

​

​3. 첨언

​

역시나 오늘의 물건을 포스팅하는 이유는 경매로 인한 시세차익도 있지만, 그 보다는 재개발을 통한 미래가치의 가능성을 점검하고 싶어서 이다.

​

♣ 은행 2구역 ♣

​

• 진행단계 - 정비예정구역 지정

아직 그 어떤 진행도 되지 않고 있는 재개발을 논의하고 있는 수준의 사업진행 가능성이 높은 예정지역 정도로 이해하면 될 것 같다. 한 마디로 재개발 사업이라고 하기엔, 지금은 그 어떤 것도 진척이 없고 지자체에서 '한번 해보자'하고 지역만 선정해 놓은 것. 적어도 10년 이상은 걸릴 듯.

​

[출처-아실]

​

※ 은행2 정비예정구역 사업에 대해서는 지자체(시흥시)에서 2030 시흥 도시정비기본계획에 포함하여 계획을 수립하였다. 다만, 지자체 주도의 LH에서 이끌어가는 사업방식에 대한 주민의 반대 여론에 부딪혀 조합개발 방식으로 재개발 사업을 진행하고자 하는 의견과 협의하는 과정에 있다. 어떤 방식으로 사업이 이어지든, 시간이 필요한 것 같으며 자세한 재개발 상황은 현장에서 확인이 필요하겠다.

​

​

[2030 시흥도정기본계획 기초조사자료 / 출처-시흥시청]

[2030 시흥도정기본계획 기초조사자료 / 출처-시흥시청]

​

​

​

☞ 은행 2구역의 재개발 진행과 관련하여 인근에서 보다 빠르게 진행 중인 은행1구역을 바로미터로 살펴볼 수 있다.

[은행1구역 조감도 / 출처-대한경제]

• 건설사 : DL이앤씨
• 재개발 준공 후 세대 : 537세대
• 지하3층 ~ 지상 29층

​

​​

추가로, 시흥의 도시개발 발전은 아래와 같은 1도심, 2부도심, 4지역중심으로 이루어진다.

​

• 도심 : 장현/능곡
• 부도심

┌ 정왕/시화

└ 신천/온계

• 지역중심

┌ 과림/매화

├ 배곧

├ 광명시흥/목감

└ 거모/토취장

[2040시흥도시기본계획 / 출처-시흥시청]

​

​

​

▣ 교통호재

​

- GTX-F : 신천역

[출처-아실]

​

​

​​

재개발 호재라고 하기에는

극초기의 단계라서

투자 대상이라고 보기에는 Risk가 굉장히 높다

​

다만, 권리분석 상

하자가 없는 경매 물건일 가능성이 높아

2회 유찰을 이용하여 시세차익을 보기에는

소액 투자처로 괜찮지 않을까?

​

한번 도전해볼까?!

재개발은 진행 되지 않는다고 치는 것이

투자를 할 떄 마음 편할 듯!

​

되면 좋고!

​

의 마인드셋으로

-END-

​

※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실 등에서 Data 발췌

​

​

​

​

1. Location

​

​GTX의 교통 호재와 더불어

미래가치가 있는 재건축/재개발의

물건은 하락 전망이 난무하는

부동산 시장에도 어느정도

하방지지선을 만들어 주지 않을까

생각에 복합적인 호재가 얽혀있는

하지만, 아파트는 아니라서 조금은 걱정이 앞서는

군포시 금정동​의

다세대(빌라) 경매 물건을 Posting

​

​​

​

[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-네이버부동산]

​

​

​

​

​

​▣ 기준빌라

​

• 세대수 : 8세대
• 준공연도 : 1990년
• 지하1층~지상3층

​

​

​

​

​

​

2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 안양1계 2022타경101305[2]

-입찰일 : 2024년 11월 5일(4회유찰)

-감정가 : 2.03억

-최저가 : 83.149백만

-물건 : 군포시 금정동 752-2 기준빌라 304호

-평형 : 11평​

​

​※ 해당물건은 Top층이다.

재개발 지역의 빌라의 탑층은

천정누수 등의 문제가 발생될

가능성이 높아 가급적 피하는 것이 상책이다.

​

​

1) 현재 시세

​N사에 매물 없음.

디스코 실거래 `20년 6월 1.35억

▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도

​​​▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50

​

☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,

대략 1.9억 정도로 예상 된다.

(감정가는 2.03억이니)

낙찰 후 매도는 대략 1.9억이면 되지 않을까?

(다른, 재개발 P 등은 고려하지 않을 경우)​

[출처-디스코]

​

[출처-네이버부동산]

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2) 권리분석

오늘의 물건은

"대항력있는 임차인" 의 물건이다.

​

​

​▣ 등기 갑구​부터 보면

​

2013년 8천만원에

매수하신 소유주 서OO님이

2021년 사망하시면서,

아내와 자녀에게 상속을 하게 된다.

​

그 외에 을구에는 나오지 않는

다양한 대출들(신용대출 - 주택담보X)을

1) 다올저축은행/페퍼저축은행

2) 대부업체

등에서 연체된 금액으로 경매 가압류를

진행하였다.​

​

​

[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

​

☞ 등기를 들여다보면, 이상한 점을 발견할 수 있다.

바로 강제경매의 신청권자

경매를 신청한 채권자는 다름 아닌,

현재 해당 집을 상속 받으신 박OO님과 서OO님이다.

​

즉, 소유자가 경매를 신청하였다?

Why?

​

이를 바로 형식적경매라고 한다.

해당 자산을 처분하기 위해서, 소유주는 해당 자산을 처분 방법의 일환으로 경매를 진행하는 것이며, 보통 상속 받은 물건(공유물)은 형식적경매로 자산을 금전으로 바꾸어 처분을 완료하는 경우도 있다.

​

[출처-Getty Images]

​

​

​

​▣ 등기 을구 살펴 보면

​

역시 을구에는 아무런

근저당/기타 권리가 없음

​

[등기(집합) 중 을구]

​

​

​

​

​​

▣ 전입세대확인서

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문제는 전입세대확인서

조OO님이 2018년부터

전입하여 실제로 거주하고 있는

선순위임차인/대항력있는 임차인 이시다.

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[전입세대확인서]

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▣ 매각물건명세서

[매각물건명세서]

임차인 조OO님은 한국토지주택공사를 통해 전세를 진행하셨고, 전세보증금은 무려 95백만원이었다. 단, 배당요구를 하지 않고 오히려 임대차 효력 지속을(지속 거주) 주장하였다.

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​3. 첨언

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해당 건은 왜 4번이나 유찰 되면서

가장 최근(`24.8월) 낙찰 받으신

이OO님은 대금을 미납하시면서

해당 물건을 포기하셨을까?

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아무래도, 선순위 임차인의 전세보증금

인수를 확인하지 못했을 가능성이 높아 보인다.

단독, 낙찰이었으니

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해당 경매 물건은 관련사건이 있는 경매건으로

2022타경101305[1]번의 사건과 함께

형식적경매로 진행 되었고,

이미 [1]번 물건은 지난 4월 매각 완료 되었다.

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쉽게 설명하면,

사망하기전 빌라 투자를 매수하신

서OO님은 빌라를 하나가 아니라

2개를 투자하셨었고, 사망하시면서

2개 빌라가 동시에 아내와 자녀에게 상속 되었고,

빚을 청산하기 위해

현 소유자(아내와 자녀)는 2개의 빌라를

모두 경매(형식적경매)로 처분하여 현금화하려 하였다.

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[1]번 물건은 임차인이

배당을 신청하여 바로 낙찰되었고,

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[2]번 물건은 임차인이

배당을 신청하지 않고

임차권 인수가 되기에 유찰이 된 것이다.

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♣ 2022타경 101305[1번]사건 낙찰

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[매각물건명세서]

▷ 1번 물건지 위치

[출처-아실]

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Anyway,

오늘 물건을 찾아본 이유는

바로 금정역의 재개발 때문이다,​

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[출처-아실]

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​해당 빌라[2]번 물건의 소재지는 금정4구역으로 최근 지정되었다. 또한 다른 [1]번은 1구역으로 정비구역지정이 되었다. 물론 재개발 투자에서 정비구역지정은 시작에 불과하나, 지자체에서 구역지정을 한 것 만으로도 해당 지역 개발에 대한 의지가 비춰지는 부분이다.

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• 금정4구역 : 34층의 940세대 단지로 재개발
• 금정2구역 : 35층의 1,092세대 단지로 재개발

☞ 구역 지정/고시일자 : 2024년 9월 27일

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※ 관련 기사는 아래 링크를 참조

https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=45717

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추가로, 금정역 주변은 이미 재개발 진행이 한창이다. GTX-C노선이 지나는 금정역의 개발도 한창이다.

[출처-나무위키]

멋들어지게 당선된 금정역 역세권 개발계획 조감도 살펴보면서 마무리

[출처-경기신문]

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이제막 지역 구정지정 되었으니

극 초기이지만, 군포시에서 금정역은

굉장히 집중하고 있는 지역이니 만큼

미래가치는 있다고 판단 된다.

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단, 현재 임차를 계속하기를 원하는

임차인은 전세보증금 95백에 이미

세를 안고 있다고 생각하고

낙찰가는 Gap으로 생각하고 매수를 고려해야 한다.

그만큼 철저히 시세 확인이 필요할 것.

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이제 막 구역지정이 되었으니,

뜨끈한 훈풍으로 단타 시세차익도

가능하지 않을까?

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 디스코, 등에서 Data 발췌