금정2구역
mingmingxmarcus
2024. 11. 15. 08:37
2024. 11. 15. 08:37
임장포스팅_GTX-C와 함께 재개발이 한창인 금정역 인근의 기준빌라(다세대)와 금정4구역
★ 낙찰 결과 ★
- 2022타경101305[2]
11/5일 경매 진행 되었으나 예상대로 유찰 되었다.
- 감정가 : 2.03억
- 최저가 : 66,519천원(33%)
- 매각기일 : 24.12.10일
2. What
▣ 기준빌라
- 세대수 : 8세대
- 준공연도 : 1990년
- 지하1층~지상3층
☞ 엘레베이터 없이 굉장히 작은 규모의 빌라였으며, 3층은 TOP층이었다. 301호는 공실이 아니었고, 역시나 대항력있는 임차인이 점유하고 있으리라 추정되고, 우편함도 보통 공실일 경우 우편물이 엄청 꽂혀있는데 하나의 우편도 없이 깔씀하였다. 빨간벽돌의 조적식 건물만 좋아하는 분들도 있었는데(금방 재개발 들어갈 수 있다며) 그런 건물의 종류임에는 부인할 수 없는 빌라였다.
N사에 매물 없음.
디스코 실거래 `20년 6월 1.35억
▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도
▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50
☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,대략 1.9억 정도로 예상 된다.
▣ 금정/군포 재개발-지도
① 군포역 인근
▣ 금정4구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 9월 정비구역지정 고시
☞ 현실적으로 금정4구역은 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 아직 그 어떤 조합의 설립, 시공사의 선정 등이 되지 않았기에 사업의 구체적인 상황은 미정이라고 할 수 있다. 앞으로 족히 10년은 더 걸릴 것이라 생각하는 것이 마음이 편할 것 같다.
생각보다 언덕으로 고저차가 있었다. 아직은 완연한 재개발 지역의 느낌보다는 사람이 살고 있는 온기가 느껴지는 지역이었다. 참고로, 이주 직전의 지역은 온기보다는 냉기가 흐르곤 한다.
♣ 금정4구역 재개발 ♣
- 건설사 : 미정
- 금정 4구역 준공 후 세대 : 940세대
- 최고층수 34층
▣ 금정2구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 9월 정비구역지정 고시
☞ 금정2구역은 역시 4구역과 같은 속도로 동시에 진행 되고 있기에, 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 2구역은 상대적으로 평지처럼 느껴졌다.
♣ 금정2구역 재개발 ♣
- 건설사 : 미정
- 금정 2구역 준공 후 세대 : 1,092세대
- 최고층수 35층
▣ 군포1구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 7월 사업시행자 지정 고시(대한토지신탁)
☞ 군포1구역은 큰 대로변에서 고지대로 올라가는 지점에 위치하고 있어 경사가 가장 급한 지역이었다. 군포역 인근 재개발 지역 중에서 고저차가 가장 커서, 평탄화 및 고저차를 층으로 구분하여 하는 건축계획이 필히 이루어져야 하는 지역이었다.
♣ 군포1구역 재개발 ♣
- 건설사 : 미정
- 금정 2구역 준공 후 세대 : 920세대
- 최고층수 미정
[군포1구역 재개발 조감도 / 출처-나무위키]
☞ 과거에 지상철(1호선) 말고는 휑했던 금정역에 이렇게 힐스테이트와 쉐르빌 오피스텔이 나름의 위용을 뽐내며 올라섰다. 다만, 금정역역세권 개발 계획의 조감도에 비하면 아직은 갈길이 먼 것 같은 느낌은 지울 수가 없다.
3. 첨언
경매는 대항력있는 임차인을 인수해야 하기에 보증금 금액(95백만원)을 감안하여 또 다시 유찰 되었다. 이제는 인수하는 금액을 포함해도 시세보다는 저렴한 수준으로 내려 온 것 같은 느낌인데, 문제는 그럼에도 불구하고 투자의 대상으로 적정한지의 여부에 있다. 재개발 투자라고 하기에는 넘어야 할 산이 너무도 많다. 아주 극극극 초기 재개발, 이제 막 구역지정이 된 수준이니 갓난아이가 태어나어 인큐베이팅에 들어간 수준이니 언제 초등학교 보내고 중학교 보내고, 사람구실 하게 될지는 참으로 오랜 시간이 걸릴 듯한 지역이다. 그럼에도 불구하고 임차 수요(월세/전세)가 끊이지 않는다면, 아주 긴 호흡으로 (자식 물려준다는 생각으로) 접근하면 분명 돈은 될 것이라 개인적으로 생각되는 그런 곳이었다.
Anyway,
GTX-C의 파급효과는 금정/군포 생활권에
어떠한 영향을 미치게 될지 기대를 해보며,
빠르게 금정/군포 재개발 사업이 진행되어
천지 개벽되는 지역으로 탈바꿈 되길
마지막으로 GTX 노선도 다시 훑어보면서 마무리
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 디스코, 아실 등에서 Data 발췌
mingmingxmarcus
2024. 11. 5. 08:43
2024. 11. 5. 08:43
GTX-C와 함께 재개발이 한창인 금정역 인근의 기준빌라(다세대) 경매분석_2022타경101305[2]
1. Location
GTX의 교통 호재와 더불어
미래가치가 있는 재건축/재개발의
물건은 하락 전망이 난무하는
부동산 시장에도 어느정도
하방지지선을 만들어 주지 않을까
생각에 복합적인 호재가 얽혀있는
하지만, 아파트는 아니라서 조금은 걱정이 앞서는
군포시 금정동의
다세대(빌라) 경매 물건을 Posting
▣ 기준빌라
- 세대수 : 8세대
- 준공연도 : 1990년
- 지하1층~지상3층
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 안양1계 2022타경101305[2]
-입찰일 : 2024년 11월 5일(4회유찰)
-감정가 : 2.03억
-최저가 : 83.149백만
-물건 : 군포시 금정동 752-2 기준빌라 304호
-평형 : 11평
※ 해당물건은 Top층이다.
재개발 지역의 빌라의 탑층은
천정누수 등의 문제가 발생될
가능성이 높아 가급적 피하는 것이 상책이다.
1) 현재 시세
N사에 매물 없음.
디스코 실거래 `20년 6월 1.35억
▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도
▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50
☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,
대략 1.9억 정도로 예상 된다.
(감정가는 2.03억이니)
낙찰 후 매도는 대략 1.9억이면 되지 않을까?
(다른, 재개발 P 등은 고려하지 않을 경우)
2) 권리분석
오늘의 물건은
"대항력있는 임차인" 의 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2013년 8천만원에
매수하신 소유주 서OO님이
2021년 사망하시면서,
아내와 자녀에게 상속을 하게 된다.
그 외에 을구에는 나오지 않는
다양한 대출들(신용대출 - 주택담보X)을
1) 다올저축은행/페퍼저축은행
2) 대부업체
등에서 연체된 금액으로 경매 가압류를
진행하였다.
☞ 등기를 들여다보면, 이상한 점을 발견할 수 있다.
바로 강제경매의 신청권자
경매를 신청한 채권자는 다름 아닌,
현재 해당 집을 상속 받으신 박OO님과 서OO님이다.
즉, 소유자가 경매를 신청하였다?
Why?
이를 바로 형식적경매라고 한다.
해당 자산을 처분하기 위해서, 소유주는 해당 자산을 처분 방법의 일환으로 경매를 진행하는 것이며, 보통 상속 받은 물건(공유물)은 형식적경매로 자산을 금전으로 바꾸어 처분을 완료하는 경우도 있다.
▣ 등기 을구 살펴 보면
역시 을구에는 아무런
근저당/기타 권리가 없음
▣ 전입세대확인서
문제는 전입세대확인서
조OO님이 2018년부터
전입하여 실제로 거주하고 있는
선순위임차인/대항력있는 임차인 이시다.
임차인 조OO님은 한국토지주택공사를 통해 전세를 진행하셨고, 전세보증금은 무려 95백만원이었다. 단, 배당요구를 하지 않고 오히려 임대차 효력 지속을(지속 거주) 주장하였다.
3. 첨언
해당 건은 왜 4번이나 유찰 되면서
가장 최근(`24.8월) 낙찰 받으신
이OO님은 대금을 미납하시면서
해당 물건을 포기하셨을까?
아무래도, 선순위 임차인의 전세보증금
인수를 확인하지 못했을 가능성이 높아 보인다.
단독, 낙찰이었으니
해당 경매 물건은 관련사건이 있는 경매건으로
2022타경101305[1]번의 사건과 함께
형식적경매로 진행 되었고,
이미 [1]번 물건은 지난 4월 매각 완료 되었다.
쉽게 설명하면,
사망하기전 빌라 투자를 매수하신
서OO님은 빌라를 하나가 아니라
2개를 투자하셨었고, 사망하시면서
2개 빌라가 동시에 아내와 자녀에게 상속 되었고,
빚을 청산하기 위해
현 소유자(아내와 자녀)는 2개의 빌라를
모두 경매(형식적경매)로 처분하여 현금화하려 하였다.
[1]번 물건은 임차인이
배당을 신청하여 바로 낙찰되었고,
[2]번 물건은 임차인이
배당을 신청하지 않고
임차권 인수가 되기에 유찰이 된 것이다.
♣ 2022타경 101305[1번]사건 낙찰
Anyway,
오늘 물건을 찾아본 이유는
바로 금정역의 재개발 때문이다,
해당 빌라[2]번 물건의 소재지는 금정4구역으로 최근 지정되었다. 또한 다른 [1]번은 1구역으로 정비구역지정이 되었다. 물론 재개발 투자에서 정비구역지정은 시작에 불과하나, 지자체에서 구역지정을 한 것 만으로도 해당 지역 개발에 대한 의지가 비춰지는 부분이다.
- 금정4구역 : 34층의 940세대 단지로 재개발
- 금정2구역 : 35층의 1,092세대 단지로 재개발
☞ 구역 지정/고시일자 : 2024년 9월 27일
※ 관련 기사는 아래 링크를 참조
https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=45717
추가로, 금정역 주변은 이미 재개발 진행이 한창이다. GTX-C노선이 지나는 금정역의 개발도 한창이다.
멋들어지게 당선된 금정역 역세권 개발계획 조감도 살펴보면서 마무리
이제막 지역 구정지정 되었으니
극 초기이지만, 군포시에서 금정역은
굉장히 집중하고 있는 지역이니 만큼
미래가치는 있다고 판단 된다.
단, 현재 임차를 계속하기를 원하는
임차인은 전세보증금 95백에 이미
세를 안고 있다고 생각하고
낙찰가는 Gap으로 생각하고 매수를 고려해야 한다.
그만큼 철저히 시세 확인이 필요할 것.
이제 막 구역지정이 되었으니,
뜨끈한 훈풍으로 단타 시세차익도
가능하지 않을까?
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 디스코, 등에서 Data 발췌
