임장포스팅_GTX-C와 함께 재개발이 한창인 금정역 인근의 기준빌라(다세대)와 금정4구역
1. Where
모처럼 재개발 지역을 GTX 중심 지역으로
돌아보고 있는데,
지난번 GTX-A 인근의 능곡재개발에 이어
이번엔 GTX-C 인근의 금정재개발
(정확히는 군포재개발) 지역을
직접 들여다 보고 온
군포시 금정동 임장기
※ 관련 경매 물건 포스팅은 아래 링크 참조
👇👇👇
★ 낙찰 결과 ★
- 2022타경101305[2]
11/5일 경매 진행 되었으나 예상대로 유찰 되었다.
- 감정가 : 2.03억
- 최저가 : 66,519천원(33%)
- 매각기일 : 24.12.10일
2. What
▣ 기준빌라
- 세대수 : 8세대
- 준공연도 : 1990년
- 지하1층~지상3층
☞ 엘레베이터 없이 굉장히 작은 규모의 빌라였으며, 3층은 TOP층이었다. 301호는 공실이 아니었고, 역시나 대항력있는 임차인이 점유하고 있으리라 추정되고, 우편함도 보통 공실일 경우 우편물이 엄청 꽂혀있는데 하나의 우편도 없이 깔씀하였다. 빨간벽돌의 조적식 건물만 좋아하는 분들도 있었는데(금방 재개발 들어갈 수 있다며) 그런 건물의 종류임에는 부인할 수 없는 빌라였다.
N사에 매물 없음.
디스코 실거래 `20년 6월 1.35억
▶ 인근 유사지역 15평형 매물 시세는 2.6억 정도
▶ 인근 평균 동일 평형 월세는 500/50
☞ 현재가치를 산술적으로 환산 시,대략 1.9억 정도로 예상 된다.
[출처-디스코]
▷ 위치
[출처-네이버부동산]
▣ 금정/군포 재개발-지도
① 군포역 인근
[출처-아실]
② 금정역 인근
[출처-아실]
▣ 금정4구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 9월 정비구역지정 고시
☞ 현실적으로 금정4구역은 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 아직 그 어떤 조합의 설립, 시공사의 선정 등이 되지 않았기에 사업의 구체적인 상황은 미정이라고 할 수 있다. 앞으로 족히 10년은 더 걸릴 것이라 생각하는 것이 마음이 편할 것 같다.
생각보다 언덕으로 고저차가 있었다. 아직은 완연한 재개발 지역의 느낌보다는 사람이 살고 있는 온기가 느껴지는 지역이었다. 참고로, 이주 직전의 지역은 온기보다는 냉기가 흐르곤 한다.
♣ 금정4구역 재개발 ♣
- 건설사 : 미정
- 금정 4구역 준공 후 세대 : 940세대
- 최고층수 34층
▣ 금정2구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 9월 정비구역지정 고시
☞ 금정2구역은 역시 4구역과 같은 속도로 동시에 진행 되고 있기에, 재개발 투자에서는 극초기라고 할 수 있는 구역지정 단계에 불과하다. 2구역은 상대적으로 평지처럼 느껴졌다.
♣ 금정2구역 재개발 ♣
- 건설사 : 미정
- 금정 2구역 준공 후 세대 : 1,092세대
- 최고층수 35층
▣ 군포1구역
▶ 재개발 진행 단계
- `24년 7월 사업시행자 지정 고시(대한토지신탁)
☞ 군포1구역은 큰 대로변에서 고지대로 올라가는 지점에 위치하고 있어 경사가 가장 급한 지역이었다. 군포역 인근 재개발 지역 중에서 고저차가 가장 커서, 평탄화 및 고저차를 층으로 구분하여 하는 건축계획이 필히 이루어져야 하는 지역이었다.
♣ 군포1구역 재개발 ♣
- 건설사 : 미정
- 금정 2구역 준공 후 세대 : 920세대
- 최고층수 미정
[군포1구역 재개발 조감도 / 출처-나무위키]
▣ 금정역 스케치
☞ 과거에 지상철(1호선) 말고는 휑했던 금정역에 이렇게 힐스테이트와 쉐르빌 오피스텔이 나름의 위용을 뽐내며 올라섰다. 다만, 금정역역세권 개발 계획의 조감도에 비하면 아직은 갈길이 먼 것 같은 느낌은 지울 수가 없다.
[출처-경기신문]
3. 첨언
경매는 대항력있는 임차인을 인수해야 하기에 보증금 금액(95백만원)을 감안하여 또 다시 유찰 되었다. 이제는 인수하는 금액을 포함해도 시세보다는 저렴한 수준으로 내려 온 것 같은 느낌인데, 문제는 그럼에도 불구하고 투자의 대상으로 적정한지의 여부에 있다. 재개발 투자라고 하기에는 넘어야 할 산이 너무도 많다. 아주 극극극 초기 재개발, 이제 막 구역지정이 된 수준이니 갓난아이가 태어나어 인큐베이팅에 들어간 수준이니 언제 초등학교 보내고 중학교 보내고, 사람구실 하게 될지는 참으로 오랜 시간이 걸릴 듯한 지역이다. 그럼에도 불구하고 임차 수요(월세/전세)가 끊이지 않는다면, 아주 긴 호흡으로 (자식 물려준다는 생각으로) 접근하면 분명 돈은 될 것이라 개인적으로 생각되는 그런 곳이었다.
Anyway,
GTX-C의 파급효과는 금정/군포 생활권에
어떠한 영향을 미치게 될지 기대를 해보며,
빠르게 금정/군포 재개발 사업이 진행되어
천지 개벽되는 지역으로 탈바꿈 되길
마지막으로 GTX 노선도 다시 훑어보면서 마무리
[출처-나무위키]
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 디스코, 아실 등에서 Data 발췌