GTX-A 대곡역의 수혜가 기대되는 고양시 능곡의 장미APT 경매분석_2023타경6815
1. Location
처음 부동산 투자를 하기 시작한
약 7~8년전 다른 것보다 눈여겨 보았던 것은
바로 GTX(수도권 광역교통망)이었다.
신분당선 만큼이나 GTX의 파급력은
높을 것이라 생각했고,
특히, 기존 교통 인프라가 열악한
지역은 그 효과가 더 크게 빛날 것이라 판단했었다.
[출처-나무위키]
세상에나 지금은 H노선까지 나왔구나
그래서 들여다본 GTX 노선
지금은 뭐 E/F에 지자체의 욕심에
둘러쌓여있는 GTX이지만,
개인적으로는 가장 눈여겨 보았던 대곡역
오늘은 모처럼 임장 가보고 싶은
고양시 능곡동의
APT 경매 물건을 Posting
[출처-아실 로드뷰]
[출처-아실 로드뷰]
[출처-호갱노노]
▣ 장미 아파트
- 세대수 : 185세대
- 준공연도 : 1988년
- 5개동 최고층수 5층
- 건설사 : 대영
지하철 능곡역과 대곡역을
조금 무리하면 이용할 수 있는 거리
2. Valuation
경매물건 살펴보면,
-물건번호 : 고양4계 2023타경6815
-입찰일 : 2024년 11월 6일(2회유찰)
-감정가 : 3.51억
-최저가 : 1.7199억
-물건 : 고양시 덕양구 토당동 장미아파트 마동 504호
-평형 : 18평
1) 현재 시세
N사에 매물 없음.
가장 최근 거래가격은 `23. 9월 3.48억
호갱노노 현재시세는 역시 없음
[18평형 기준]
▶ 월세 시세 : 1,000 / 50만원
▶ 전세 시세 : 9천~1억
▶ 전고점은 `22년 5억에 실거래 되었다.
2) 권리분석
오늘의 물건은 공동소유의
"선순위 임차인" 의 물건이다.
정확히는 주택임차권 등기 물건이다.
▣ 등기 갑구부터 보면
2021년 4월 소유권자가
사망하면서 아내와 자녀들에게
상속한 것으로 보인다.(모든 것은 추정)
1) 아내 - 박OO님 : 3/7지분
(현 물건에 거주)
2) 자녀1 - 김OO님 : 2/7지분
3) 자녀2 - 김OO님 : 2/7지분
[등기(집합) 중 갑구]
이어서,
▣ 등기 을구 살펴 보면
2018년 12월 부터 전입하신
입주자 전OO님은
2020년 12월 정확히 전세 계약 만료 후
퇴거하면서, 주택임차권 등기하신다.
[등기(집합) 중 을구]
▣ 임차권등기명령제도
▷ [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려 받기 어려워지게 됩니다.
▷이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
- 생활법령정보 中-
[출처-Getty Images]
▣ 전입세대확인서
2년간 전입하셨던 전OO님은
전입세대확인서에 나오지 않고,
2021년 상속자 박OO님이 입주하여
거주하고 있음을 확인 할 수 있는 정보만 남아있다.
즉, 소유자 점유 물건이다.
→ 명도가 필요한 물건이다.
[전입세대확인서]
※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!
▣ 매각물건명세서
[매각물건명세서]
주택임차권 등기의 권리권자 한국토지주택공사의 보증금, 확정일자, 배당 요구 등의 정보를 확인 할 수 있다. 즉, 9천만원을 낙찰 대금에서 변제할 수 있다면 선순위 임차권자(한국토지주택공사)는 큰 문제가 되지 않는다.
3. 첨언
눈치 빠르신 분들은 이미
능곡만 들어도 알고 계시겠지만,
사실 오늘의 포스팅의 진짜 이유는
바로 재개발 투자에 있다.
경매 + 재개발의 투자는 언제나 옳기에
단, 면밀하게 사업성과 진행 정도, 추가 분담금, 조합원 지위 승계, 명도 등
신경써야 할 난이도는 2배가 되는 것은 당연하며,
세상에 공짜 점심은 없다는 진리로 접근 하길.
능곡 재개발은 예전 고양시 화정동 임장을 다닐 때부터,
여러번 관련 자료를 찾아보고 들여다 보곤 했었는데,
생각보다 사업이 더디고 지자체와의 문제도 많았던 지역이다.
시간이 많이 지난 지금,
능곡뉴타운은 나름 막판 스퍼트를 가열차게 내고 있다.
그만큼 Risk는 줄어든 상황
1구역이었던 대곡역 두산위브는
이미 2023년 1월 입주하였고,
롯데캐슬 엘클라씨도
그보다 조금 앞서 2022년 12월 입주하였다.
이들의 시세가 능곡 뉴타운의 바로미터로 볼 수 있다.
▣ 대곡역 두산위브
[출처-호갱노노]
▣ 롯데캐슬 엘클라씨
[출처-호갱노노]
[출처-아실]
중요하니까
좀 더 자세히 살펴보면,
[출처-고양시 재정비촉진사업]
- 건설사 : 컨소시엄 [GS건설 + SK에코플랜트]
- 능곡 2구역 준공 후 세대 : 2,933세대
- 일반분양 약 1,300세대
- 25개동 / 최고층수 36층
☞ 능곡뉴타운 재개발 중에서도 사업면적이 가장 크다. 지자체인 고양시와 사업시행 인가관련 힘든 난관을 지나왔으며, 긴 소송을 통해서 드디어 2024년 5월 17일 관리처분인가를 득하였다. 9부 능선은 넘으며 어느 정도 사업의 막바지에 이르기에 더욱 미래가 가시적이고 기대되는 곳이다. 다만, 최근 가파르게 상승한 원자재/인건비 등의 이유로 시공사와 조합간의 풀어야 할 숙제가 남아있다. 이는 비단 능곡2구역에만 해당 되는 문제는 아니며, 2020년대를 지나고 있는 대부분의 사업장에서 겪는 고통일 것이다.
※ 관련 기사는 아래 링크 참조
[능곡 재개발 조감도 / 출처-나무위키]
[능곡2구역 재개발 조감도 / 출처-나무위키]
권리 상 하자가 없어서
생각보다 입찰 경쟁이 심하지 않을까?
하지만 2회 유찰의 이유는 확인 해봐야하겠다.
가장 중요한 조합원 입주권이
나오는지도 중요하고
한번 시간내어 고양시 출동해야할 듯.
간 김에 또 호수공원 한바퀴 둘러보고 와야지
[일산호수공원/출처-구글링]
-END-
※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인 등에서 Data 발췌
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