밍밍하지않은마커스

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1. Location

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​오늘도 재개발과 경매의

환상적인 콜라보 물건을 찾아보며,

이리저리 지도를 들여다 보다가

눈에 딱 들어온,

장기투자로 가능할지 짚어보는

시흥시 은행동의

APT 경매 물건을 Posting

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[출처-아실 로드뷰]

[출처-아실 로드뷰]

[출처-호갱노노]

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​▣ 은행동 한영(국민) 아파트

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• 세대수 : 100세대
• 준공연도 : 1986년
• 3개동 최고층수 5층
• 건설사 : 한영건설

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경인 2고속도로 인근에 위치하며, 무엇보다 바로 인근에 광범위하게 개발 되고 있는 시흥은계 신도시의 인프라를 누릴 수 있는 위치이다. 현실적으로 도보로는 지하철 이용은 어려우며, 서해선 신천역이 가장 가까운 역이다.

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2. Valuation

경매물건 살펴보면,

-물건번호 : 안산3계 2023타경67206

-입찰일 : 2024년 12월 12일(2회유찰)

-감정가 : 2.62억

-최저가 : 1.2838억

-물건 : 시흥시 은행동(검바위로) 276-6 한영국민아파트 나동 308호

-평형 : 24평​

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1) 현재 시세

​N사에 매물 최저가 3.5억(24평형),

가장 최근('23.9월) 실거래는 2.15억에 되었다.

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​호갱노노 현재시세는 없음(최근 거래X)이며,

▶ 전세 매물은 대략 9천~1.1억선이다.

​​​▶ 전고점은 `21년 3억에 실거래 되었다.

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[출처-네이버부동산]

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[출처-네이버부동산]

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[출처-호갱노노]

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2) 권리분석

오늘의 물건은

"대항력 있는 임차인" 의 물건이다.

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​▣ 등기 갑구​부터 보면

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2015년 5월 21일 현 소유자 임OO님이 1.2억에 해당 물건을 매수하여 소유권을 획득하였다. 그 외에 을구에는 나오지 않는 다양한 지원자금을(서민금융진흥원 등)에서 자금을 융통하였다는 사실을 확인 할 수 있다.​

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[등기(집합) 중 갑구]

[등기(집합) 중 갑구]

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​▣ 등기 을구​ 살펴 보면

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소유권자인 임OO님이 채권최고액 약 8천 7백만원의 근저당을 '20년 1월에, 채권최고액 약 6천만원의 근저당을 '22년 4월에 추가로 실행하였으며, 해당 근저당은 대부업체로 채권양도 되었다.(NPL-부실채권 양도양수)

[등기(집합) 중 을구]

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[등기(집합) 중 을구]

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▣ 전입세대확인서

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해당 물건의 권리분석에 있어 중요한 항목인 전입세대확인서와 물건명세서인데, 전입세대확인서에서는 2016년 5월 14일 소유주가 아닌 다른 사람(임OO)님이 전입하여 거주를 하고 있다. 현재까지 점유 중인지는 확인이 필요하며, 동일한 성씨이기에(임OO) 가족이 아닐까 합리적인 의심이 드는 부분이다.

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[전입세대확인서]

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​※ 명도를 위해선 사전 반드시 현장 임장으로 확인 할 것!

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▣ 매각물건명세서

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전입세대열람확인원에서 살펴본 대로, 동일한 내용으로 현 소유주가 아닌 다른 임OO님이 점유하고 있음을 확인 할 수 있다.

[매각물건명세서]

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그렇다면, 과연 진정한 대항력 있는 임차인의 물건이며 임차인의 보증금을 인수해야 하는 물건일까?

여기서부터는 지극히 개인적인 추정이다.

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현 소유주인 '82년생 임OO님은 해당 물건을 매수하고 소유권 등기와 근저당을 몇 차례 등기할 때도 해당 주소지는 현재 물건의 주소와 정확하게 일치하고 있다. 을구의 7번 등기를 보면, 2020년 우리은행에 주택을 담보로 대출을 실행할 때도 채무자는 현 소유주이며, 주소는 나동 308호로 되어있다. 즉. 2025년 매수를 하고 2016년부터 지속해서 대출을 받는 동안 소유주는 해당 집에 거주지로 주소가 등록 되어있다. 가족이 아닌 타인(임차인)과 한 집에서 함께 살 수 있을까? 24평에서? 즉, 같은 성씨를 쓰는 직계가족이면서 한 집에 거주하고 있는 사이이지 않을까 개인적으로 의심해본다. 만약 가족일 경우, 해당 물건은 대항력 있는 임차인이 아닌, 소유자점유의 물건으로 권리상의 하자는 없이 명도하면 되는 대상으로 정리 될 수 있다.

[등기(집합) 중 을구]

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​하지만 명확하게 하기 위해서는 1) 우리은행 혹은 대부업체에 확인하여 대출실행당시의 점유상태를 확인하고, 2) 현장 방문/임장을 통해 확인이 필요하겠다.

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​3. 첨언

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역시나 오늘의 물건을 포스팅하는 이유는 경매로 인한 시세차익도 있지만, 그 보다는 재개발을 통한 미래가치의 가능성을 점검하고 싶어서 이다.

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♣ 은행 2구역 ♣

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• 진행단계 - 정비예정구역 지정

아직 그 어떤 진행도 되지 않고 있는 재개발을 논의하고 있는 수준의 사업진행 가능성이 높은 예정지역 정도로 이해하면 될 것 같다. 한 마디로 재개발 사업이라고 하기엔, 지금은 그 어떤 것도 진척이 없고 지자체에서 '한번 해보자'하고 지역만 선정해 놓은 것. 적어도 10년 이상은 걸릴 듯.

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[출처-아실]

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※ 은행2 정비예정구역 사업에 대해서는 지자체(시흥시)에서 2030 시흥 도시정비기본계획에 포함하여 계획을 수립하였다. 다만, 지자체 주도의 LH에서 이끌어가는 사업방식에 대한 주민의 반대 여론에 부딪혀 조합개발 방식으로 재개발 사업을 진행하고자 하는 의견과 협의하는 과정에 있다. 어떤 방식으로 사업이 이어지든, 시간이 필요한 것 같으며 자세한 재개발 상황은 현장에서 확인이 필요하겠다.

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[2030 시흥도정기본계획 기초조사자료 / 출처-시흥시청]

[2030 시흥도정기본계획 기초조사자료 / 출처-시흥시청]

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☞ 은행 2구역의 재개발 진행과 관련하여 인근에서 보다 빠르게 진행 중인 은행1구역을 바로미터로 살펴볼 수 있다.

[은행1구역 조감도 / 출처-대한경제]

• 건설사 : DL이앤씨
• 재개발 준공 후 세대 : 537세대
• 지하3층 ~ 지상 29층

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추가로, 시흥의 도시개발 발전은 아래와 같은 1도심, 2부도심, 4지역중심으로 이루어진다.

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• 도심 : 장현/능곡
• 부도심

┌ 정왕/시화

└ 신천/온계

• 지역중심

┌ 과림/매화

├ 배곧

├ 광명시흥/목감

└ 거모/토취장

[2040시흥도시기본계획 / 출처-시흥시청]

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▣ 교통호재

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- GTX-F : 신천역

[출처-아실]

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재개발 호재라고 하기에는

극초기의 단계라서

투자 대상이라고 보기에는 Risk가 굉장히 높다

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다만, 권리분석 상

하자가 없는 경매 물건일 가능성이 높아

2회 유찰을 이용하여 시세차익을 보기에는

소액 투자처로 괜찮지 않을까?

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한번 도전해볼까?!

재개발은 진행 되지 않는다고 치는 것이

투자를 할 떄 마음 편할 듯!

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되면 좋고!

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의 마인드셋으로

-END-

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※ 네이버부동산, 호갱노노, 아실 등에서 Data 발췌